Thị trường bất động sản thiếu vốn, rút vốn? Chuyên gia đưa giải pháp

Bao nhiêu vốn bị rút khỏi thị trường?

Trong 2 tháng gần đây, vốn huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp (DN) không còn mấy thuận lợi. Đơn cử trong tháng 4 chỉ ghi nhận 820 tỉ đồng được phát hành. Qua tháng 5, tình hình huy động vốn của các DN cũng không mấy sáng sủa hơn khi chỉ xuất hiện vài đợt phát hành của DN thuộc lĩnh vực bất động sản (BĐS). Tính chung tổng cộng 5 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng từ đầu năm là 8.996 tỉ đồng, tăng 11,2% và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ là 95.672 tỉ đồng, giảm 26,5% so với cùng kỳ năm trước. Ước tính nhóm BĐS đã phát hành trái phiếu DN gần 29.000 tỉ đồng, chủ yếu trong 3 tháng đầu năm.

Lượng phát hành trái phiếu của các DN BĐS trong tuần cuối tháng 5 đã sụt giảm mạnh, chiếm tỷ trọng chưa đến 30% tổng giá trị phát hành trên thị trường. Điều này hoàn toàn trái ngược với những tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022, các DN BĐS phát hành trái phiếu đứng nhất nhì thị trường với tỷ lệ từ 45 - 55% tổng giá trị phát hành. Kênh trái phiếu là “phao” vốn của các DN BĐS thực hiện các dự án kinh doanh trong suốt mấy năm gần đây. Cụ thể, trong năm 2021, các DN BĐS đã phát hành 214.440 tỉ đồng trái phiếu, tương đương 9 tỉ USD, gấp 3 lần so với năm 2020 chỉ ở mức 71.000 tỉ đồng.

Một nguồn vốn thứ hai cho hoạt động kinh doanh BĐS đó là tín dụng từ các ngân hàng (NH) cũng sụt giảm. Tính đến hết quý 1, dư nợ tín dụng BĐS đạt 2,23 triệu tỉ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, tốc độ tăng thấp hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành đối với nền kinh tế trên 5%. Cơ cấu tín dụng đối với BĐS phân khúc cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỉ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS chiếm khoảng 35% (780.000 tỉ đồng). Đặc biệt trong 2 tháng qua kể từ khi NH Nhà nước có công văn yêu cầu kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS thì việc vay vốn của cá nhân và DN trong lĩnh vực này vô cùng khó khăn. Nhiều NH trả hồ sơ với lý do hết quota tín dụng. Chưa có thống kê cụ thể nhưng chỉ cần các NH giảm 1% tín dụng cho vay BĐS, lượng vốn chảy vào thị trường này bị hụt vài chục ngàn tỉ đồng.

“Phanh” gấp làm giá nhà đất tăng

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích: Theo quy định hiện nay, chủ đầu tư dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu từ 20 - 25% tổng vốn đầu tư của dự án. Nguồn vốn còn lại sẽ huy động từ 3 nguồn chính là vay từ các NH, huy động từ bên ngoài (thông qua trái phiếu, cổ phiếu) và từ khách hàng. Số vốn tự có thường sẽ được các chủ đầu tư dùng để mua đất hình thành nên dự án. Vì vậy, thông thường khoảng 70% số vốn đầu tư để phát triển, hoàn thiện dự án sẽ được huy động thêm. Trong điều kiện tại VN từ trước đến nay, dòng vốn cho DN vẫn chủ yếu vay từ hệ thống NH. Kênh huy động bằng trái phiếu chỉ có một số chủ đầu tư lớn mới thực hiện được. Tương tự, phát hành cổ phiếu cũng chỉ có các DN là đại chúng hay đang niêm yết trên sàn chứng khoán mới thành công. Nhưng từ đầu năm đến nay thị trường chứng khoán đang gặp khó, giá cổ phiếusụt giảm nên không phải DN nào cũng có thể huy động vốn được từ cổ đông. Còn việc phát hành trái phiếu DN thực chất trước đây thì người mua chính cũng là các NH nên kênh này hiện gần như tắc.

Ông Lê Hữu Nghĩa phân tích tiếp: Các NH thường chỉ cho vay đối với hồ sơ đạt chuẩn, dự án đã hoàn thành pháp lý, có hiệu quả. Khi đó, họ cũng chỉ giải ngân theo quá trình thực hiện dự án và tiền chuyển thẳng cho các nhà thầu xây dựng, thi công chứ không phải rót thẳng cho chủ đầu tư. Đồng thời, NH còn giám sát quá trình phát triển đến khi dự án hoàn tất. Còn những đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ có thể tiềm ẩn rủi ro nhiều hơn do không công bố thông tin. Tiền mua trái phiếu là tiền mặt nên chủ đầu tư có thể sử dụng sai mục đích và dự án vẫn chỉ là mảnh đất bỏ trống. Hay nói cách khác, các NH cho vay thông thường đối với những DN có uy tín, dự án hiệu quả là ít rủi ro hơn khi dòng vốn lại bơm thông qua việc mua trái phiếu. Vì vậy, dòng vốn từ NH không còn thì các dự án BĐS sẽ “đứng hình”, DN khó khăn, nguồn cung thấp cũng ảnh hưởng gây tác động khiến giá nhiều loại nhà ở sẽ tăng. Song song đó, nhiều ngành nghề liên quan cũng khó hồi phục sau đại dịch Covid-19, người lao động trong các ngành này cũng bị ảnh hưởng.

“Hiện nay rất nhiều NH đều không từ chối thẳng các hồ sơ vay của DN và người dân với mục đích BĐS nhưng đều trả lời rằng hết “room”, phải chờ đến hết tháng hay hết quý… Những dự án hiệu quả được phát triển, tạo nguồn cung nhà ở cho người dân và kéo theo những ngành nghề liên quan cùng hồi phục phát triển thì tại sao lại hạn chế cho vay?”, ông Lê Hữu Nghĩa nêu.

Việc “phanh” gấp vốn vào thị trường BĐS, theo đánh giá của ông Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn tài chính Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, sẽ khiến thị trường này dẫn đến hàng loạt ảnh hưởng. Đó là các DN do dự khi triển khai dự án, nguồn cung hàng trên thị trường khan hiếm, giá BĐS sẽ tăng lên. Trong khi nhu cầu mua nhà của người dân lúc nào cũng cao, nhưng không có nguồn vốn vay từ NH thì cũng khựng lại vì không có tiền để mua. Hệ lụy nặng nề hơn là thanh khoản thị trường BĐS sẽ chậm lại nếu không muốn nói là “đóng băng”. Đối với những BĐS mang tính đầu cơ, những biện pháp siết chặt tín dụng thì đúng là sẽ làm cho giá nhà đất giảm đi khi người mua thực hiện cắt lỗ.

Nguồn vốn trên thị trường BĐS còn được duy trì hiện nay đến từ các DN đầu tư nước ngoài (FDI). FDI đăng ký mới vào lĩnh vực BĐS đến hết tháng 4 đạt gần 2,8 tỉ USD (chiếm khoảng 26,5%), đứng thứ 2 trong số các lĩnh vực thu hút FDI lớn. Riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 1,04 tỉ USD (chiếm 9,69%). Tốc độ tăng vốn đầu tư vào thị trường BĐS từ các DN nước ngoài hiện không ngừng tăng lên.

Còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản

Tham luận tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản 2 năm vừa qua phát triển tích cực, đôi chỗ hơi nóng, nhưng bây giờ bắt đầu hơi trầm lặng, quan trọng là chúng ta phải sốc thị trường lên.

Vấn đề thứ hai là kết nối vấn đề về phát triển thị trường vốn, đây là hai lĩnh vực liên thông, rất quan trọng, thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

Về vai trò của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết, bất động sản lâu nay trước dịch đóng góp 4, 5% GDP cộng thêm lĩnh vực xây dựng là khoảng 10,5% GDP nhưng mức này thấp hơn 14-15% của Trung Quốc, của Ấn Độ, Thái Lan… chúng ta còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản.

Yếu tố thứ hai là tính lan tỏa lớn, theo tính toán sơ bộ, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp tới lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý nhất là 4 ngành lớn có liên quan trực tiếp là xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ ăn uống, du lịch. 4 lĩnh vực này đóng góp khoảng 28,8% GDP năm 2019.

Thứ tư là tính liên thông giữa ngân hàng, chứng khoán với bất động sản, tôi rất đồng tình với phát biểu ban đầu của Thủ tướng là đảm bảo kinh tế vĩ mô thì mới ổn định thị trường này và ngược lại.

Thứ tư là bất động sản thu hút đầu tư nước ngoài, bình quân năm thu hút 11% vốn FDI, nếu tính từ khi chúng ta mở cửa nền kinh tế, đến nay vốn đăng ký vào bất động sản khoảng 65,3% vốn đăng ký, chiếm 15,3% tổng đầu tư FDI vào Việt Nam chúng ta, như vậy chúng ta thấy vai trò rất lớn, đương nhiên nếu bất ổn thì chúng ta sẽ rất khó khăn.

3 lưu ý về nguồn vốn bất động sản

Về tình hình vốn, có 5 nguồn vốn khác nhau liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có 2 nguồn vốn chủ lực là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Về cơ bản những năm vừa qua rất tốt nhưng thời gian gần đây nó bắt đầu chững lại. Có 3 lưu ý về nguồn vốn cho bất động sản:

Thứ nhất là dư nợ tín dụng ngân hàng của chúng ta hiện nay, đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của nền kinh tế, mức này tương đương với Philippines, nhưng tháo hơn so với Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Mỹ. Tôi biết rằng dư địa của chúng ta để cho vay bất động sản vẫn còn dư địa, đặc biệt cho vay nhà ở, đây là chủ trương chúng ta cần thúc đẩy trong thời gian tới.

Riêng về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nếu chúng ta có thái độ ứng xử phù hợp, sẽ phát triển rất tốt, rất tiếc trong thời gian vừa qua có chững lại. Nhưng kênh này là một kênh huy động vốn cũng hữu ích, nhất là vốn trung và dài hạn.

Vấn đề rủi ro đối với câu chuyện vốn cho bất động sản chính là chưa đa dạng, mặc dù có 5 loại hình khác nhau nhưng vẫn tập trung vào tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chúng ta phải phát triển thị trường vốn để có nhiều quỹ đầu tư hơn, quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm...

Quyết liệt hơn trong điều tiết cung-cầu bất động sản

Về giải pháp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, về trước mắt, có 2 vấn đề bức xúc. Một là, quan tâm giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của thị trường bất động sản thời gian vừa qua bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Có ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro "domino" có thể sảy xa.

Hai là, có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung-cầu bất động sản. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý, ví dụ chúng ta có 429 dự án condotel đang bị tồn động, và nếu tháo gỡ thì có khoảng 30 tỷ USD.

Về lâu dài, phải hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản.

Quan tâm cải thiện mạnh mẽ, thực chất thủ tục hành chính, nhất là các qui trình, thủ tục đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu giá, đấu thầu; minh bạch hóa thông tin, qui trình; nâng cao hiệu quả phối kết hợp các bộ, ngành, địa phương liên quan.

Nữa là cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, trước hết là các quy định về đất đai, quy hoạch, đầu tư,  xây dựng, đấu giá, đấu thầu.

Về tài chính bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đề xuất: Đây là thời điểm quan trong để chúng ta thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, tức là tổ chức tài chính bất động sản mới như quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REIT, cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS).

Cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án BĐS…); đặc biệt chúng ta phải phân ra bất động sản theo các phân khúc khác nhau, từ đó xác định mức độ rủi ro khác nhau.

Thay đổi mô hình quản lý và vận hành thị trường BĐS chuyên nghiệp hơn, hiện nay chưa rõ đầu mối về vấn đề này, Bộ Xây dựng một chút, Bộ Tài nguyên và Môi trường một chút, các bộ, ngành một chút, bộ quản lý quỹ đất, bộ tài sản trên đất nên rất khó làm. Đặc biệt, chuẩn hóa và đưa ra năng lực của cả quản lý thị trường cũng như tham gia thị trường, điều này yêu câu vai trò lớn của các hiệp hội bất động sản.

Cuối cùng là ổn định kinh tế vĩ mô, liên thông giữa các thị trường, nhất là giữa ngân hàng – chứng khoán – bảo hiểm – bất động sản; giống như thị trường vốn, thị trường bất động sản phải minh bạch, chuyên nghiệp.