Bộ Xây dựng: “Chủ đầu tư không được đẩy cho khách mua nhà trả phí bảo lãnh”

Theo Bộ Xây dựng, việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là trách nhiệm của chủ đầu tư, nhưng là quyền của khách hàng.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa ký tờ trình dự kiến tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Chính phủ. Đáng chú ý, về vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 27), Bộ Xây dựng cho biết, một số ý kiến nhất trí với ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, quy định về bảo lãnh là cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua.

Tuy nhiên, các ý kiến này cũng cho rằng, cần quy định cụ thể phạm vi bảo lãnh, có cơ chế để đảm bảo an toàn và chắc chắn ở mức độ hợp lý nhằm tiết giảm chi phí tối thiểu mà người tiêu dùng mua nhà phải trả. Qua đó, hạn chế việc tác động đến giá của bất động sản, đồng thời cần quy định linh hoạt bởi không phải giao dịch nào cũng cần bảo lãnh.

Tiếp thu ý kiến nêu trên, Bộ Xây dựng - Cơ quan chủ trì soạn thảo chỉnh lý Điều 27 (nay là Điều 26) theo hướng: Việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là trách nhiệm của chủ đầu tư, nhưng là quyền của khách hàng.

Trường hợp khách hàng từ chối quyền của mình thì chủ đầu tư không phải thực hiện trách nhiệm này theo quy định thay vì quy định cứng là bắt buộc thực hiện như luật hiện hành và dự thảo đã trình Quốc hội.

Do đó, quy định được tiếp thu vẫn giữ được định hướng của chính sách cũ nhằm đảm bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không cứng nhắc, cản trở quyền thỏa thuận, gây khó khăn cho các bên trong giao dịch.

Cụ thể, bổ sung làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và các khoản tiền khác (nếu có) được ghi trong hợp đồng.

Bổ sung quy định trong thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng bảo lãnh phát hành cho người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.

Đồng thời, quy định sau tiếp thu ý kiến cũng làm rõ chủ đầu tư là bên sử dụng dịch vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng. Do vậy, chủ đầu tư có trách nhiệm trả phí dịch vụ này của mình và không được đẩy trách nhiệm trả phí dịch vụ này sang khách hàng.

Đặc biệt, quy định mới được tiếp thu theo hướng bổ sung thêm nội dung quy định tại Điều 26 dự thảo Luật về trường hợp bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chối việc tổ chức tín dụng cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì chủ đầu tư không phải thực hiện quy định về bảo lãnh.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 26), Bộ Xây dựng cho biết, có ý kiến đề nghị bổ sung quy định về thời hạn thanh toán 5% giá trị hợp đồng còn lại của bên mua, bên thuê mua cho bên bán, bên cho thuê mua khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay gọi là sổ hồng hoặc sổ đỏ) đầy đủ và phù hợp.

Bộ Xây dựng cho biết đã rà soát, chỉnh lý Khoản 2 Điều 26 (nay là khoản 2 Điều 25) dự thảo Luật, theo hướng: Khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản được chủ đầu tư mở tại ngân hàng thương mại để quản lý, sử dụng.

Chủ đầu tư chỉ được thụ hưởng số tiền này và lãi suất (theo thỏa thuận với ngân hàng nếu có) khi đã hoàn thành thủ tục và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giai đoạn 2008 - 2014 có thể nói là khủng hoảng về lĩnh vực bất động sản, nguồn cung và cầu mất cân đối, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp rất nhiều, hàng tồn rất lớn. Như vậy dẫn đến tình huống cung lớn hơn cầu, việc này liên quan đến việc vay vốn của ngân hàng Nhà nước đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Nhưng đối với giai đoạn hiện nay vấn đề không phải là cung lớn hơn cầu. Trái lại, cầu đang rất lớn, nhưng cung lại không có, rất ít những dự án mới được mở trong thời gian vừa qua dẫn đến nguồn cung thị trường rất hiếm, như vậy giá không hề giảm và có xu hướng còn tăng lên”.

Theo ông Chiến, giữa hai giai đoạn đó nhìn nhận lại, riêng lĩnh vực khó khăn của bất động sản có thể quy tụ ở 3 vấn đề chính như sau: Thứ nhất, khó khăn về vấn đề pháp lý; thứ hai, vấn đề về nguồn vốn; thứ ba, quy trình, trình tự thủ tục hay có thể nói là thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Về mặt pháp lý tập chung ở 3 mảng lớn: Thứ nhất, tính thực thi của các Văn bản quy phạm pháp luật, trong quá trình thực thi kể cả những văn bản mới ban hành nhưng trong quá trình áp dụng thì thường sẽ gặp khó khăn, vướng mắc bởi tính khả thi của nó.

Thứ hai, sự đan xen chồng chéo giữa các Văn bản quy phạm pháp luật. Ở Luật này cho phép, nhưng ở Luật khác lại không. Làm theo Luật này thì đúng nhưng đem so với Luật kia lại chưa đúng. Việc này dẫn đến tính rủi ro rất lớn, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp kinh doanh, mà ngay cả đối với đội ngũ công chức của Nhà nước thực thi nhiệm vụ cũng gặp rất nhiều rủi ro trong tình huống này. Vậy nên tâm lý né tránh sợ trách nhiệm trong thời gian gần đây được nêu lên trên các diễn đàn, trên các báo cáo, trong các hội nghị của Chính phủ cũng đã nhìn ra vấn đề như vậy, đây cũng chính là hệ lụy.

Thứ ba, một số vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật chưa hiểu hết. Ví dụ, căn hộ Condotel có trên thị trường hàng chục năm nay, số lượng có đến hàng chục nghìn sản phẩm ở 15 tỉnh thành, việc tồn kho ở lĩnh vực này không nhỏ. Có thể nói đây những vấn đề đi trước nhưng pháp luật vẫn chưa điều tiết. Thậm chí, hiện nay trong phần sửa đổi Luật đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản, nhà ở,…còn đang đề nghị đưa vào để chính thức định danh.

Nhưng ngược lại, hàng loạt những cái khác cũng đang tiếp tục xuất hiện trong thực tế cũng chưa được định danh. Ví dụ, bất động sản nông nghiệp, đây là lĩnh vực hết sức mới, nhưng homestay đã xuất hiện rất lâu, nay xuất hiện thêm Farmstay, Orestay, EcoStay, Garden Stay,…rất nhiều những sản phẩm như vậy hình thành trên đất nông nghiệp và cũng chưa được pháp luật điều tiết. Vị này cho rằng, nếu bây giờ không có những định hướng, không có kiểm soát thì một thời gian sau sẽ lại giống như sản phẩm của các sàn giao dịch bất động sản vừa qua.

“Có thể nói ba rào cản lớn nhất hiện nay, đó chính là khâu pháp lý. Theo thống kê hiện nay, con số 70% vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp lại là vấn đề pháp lý. Ngay cả khi doanh nghiệp có vốn trong tay nhưng vướng quy định pháp luật thì sẽ không triển khai được. Vậy nên chúng ta vẫn phải tập trung vào khâu xử lý vướng mắc về mặt pháp luật, rồi mới đến vấn đề về vốn như ngày hôm nay chúng ta đang bàn về cách tiếp cận của các doanh nghiệp về vấn đề vốn”, ông Chiến nói.

Theo Phó Chủ tịch VNREA, về thủ tục hành chính, riêng về lĩnh vực bất động sản, “năm bước” sẽ đụng chạm hàng chục luật, và thêm “30 bước” trong quá trình triển khai. Như vậy là một “rào cản” vô cùng lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, làm nản lòng các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, mất đi cơ hội.

Ông Đỗ Viết Chiến cho rằng: “Có thể nhận thấy Chính phủ đang vào cuộc rất quyết liệt, hiện nay đã sửa đổi bổ sung 3 Luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, đó là Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh Bất động sản. Trong bước đi ngắn hạn, có thể nói chưa bao giờ có sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng đến như vậy, trong 3 ngày có 3 Công điện đều trong lĩnh vực về vốn, về bất động sản, về đất đai. Thậm chí còn thành lập Tổ công tác đặc biệt của Thủ Tướng tới các địa phương để lắng nghe, giải quyết kịp thời".