Mua bán dự án, bán dự án cần gì?

Mua bán dự án: Chính quyền HK không cần xem xét định giá để đảm bảo thành công của chương trình bán đất – chuyên gia
Colliers ước tính doanh thu đất Hồng Kông năm ngoái chỉ đạt 50% mục tiêu.

Năm ngoái, chính phủ đã bỏ lỡ mục tiêu doanh thu 420 tỷ đô la (54 tỷ đô la Mỹ) theo chương trình bán đất giai đoạn 2021-2022, chỉ thu được 71,7 tỷ đô la (219 triệu đô la Mỹ). Hannah Jeong, một chuyên gia từ Colliers, cho biết các yếu tố dẫn đến thất bại này là do định giá sai.

Để đảm bảo sự thành công của việc bán đất ở Hồng Kông cho giai đoạn 2023-2024, Jeong khuyên chính phủ nên phản ánh các điều kiện thị trường khi định giá, vì các nhà phát triển, nhà đầu tư và người tham gia thị trường đang chịu áp lực tài chính do lãi suất tăng.

“Có được một khu đất mới với số tiền đáng kể hàng tỷ đô la thực sự không phải là một quyết định dễ dàng đối với nhiều nhà phát triển,” Jeong nói với Real Estate Asia . “Tôi đề nghị họ nên thảo luận với những người tham gia thị trường khác nhau như nhà khảo sát, nhà phát triển và nhà đầu tư để họ hiểu (tâm lý)”.

Jeong đã trích dẫn việc bán không thành công lô đất ở trên Đường Cape như một ví dụ về việc định giá của chính phủ không phù hợp với tâm lý thị trường.
 

“Địa điểm này là một khu vực sang trọng, nhưng nó vẫn có những thách thức về mặt địa lý. Ngoài ra, việc tăng lãi suất đã gây ra nhiều áp lực cho thị trường xa xỉ, đây là điều mà không phải ai cũng có thể thực hiện được. Chính phủ nên phản ánh [về] những yếu tố này và đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý hơn để khi những người đấu giá đến, họ sẽ có thể bán những mảnh đất đó,” cô giải thích.

“Chính phủ luôn có giá khởi điểm và nó không được biết đến trên thị trường. Đó là thông tin của riêng họ. Việc định giá đó, giá khởi điểm, phải thực tế,” cô nói.

KK Chiu, giám đốc quốc tế và giám đốc điều hành của Greater China của Cushman & Wakefield, cũng bày tỏ quan điểm tương tự và đề nghị chính phủ “xem xét giá đất tiêu chuẩn và giá đấu thầu để đảm bảo chúng ngang bằng với tình hình thị trường.”

Có 18 lô đất thuộc chương trình bán đất 2023-2024, trong đó có 12 lô đất thổ cư. Jeong chỉ ra rằng một nửa số lô đất ở này đang “chuyển sang từ năm ngoái”.

“Điều này có nghĩa là KPI [chỉ số hiệu suất chính] của chính phủ thực tế chỉ đạt 50%. Họ đã không bán như đã hứa,” cô nói.

Jeong cho biết một quan điểm khác về lý do tại sao chính phủ không đạt được mục tiêu doanh thu năm ngoái là do giá thực tế mà các lô đất được bán thấp hơn so với ước tính ban đầu của chính phủ.

Để chính phủ bán các lô đất của họ, Jeong cho biết chính phủ cần “xử lý một địa điểm một cách nhất quán dựa trên KPI của họ.”
 

Lô đẹp nhất

Jeong cho biết trong số các lô đất thuộc chương trình bán đất giai đoạn 2023-2024, có ba lô có khả năng thu hút sự chú ý nhất.

Một trong số đó là khu dân cư trên Đường Castle Peak, So Kwun Wat, Khu 48, Tuen Mun, Vùng lãnh thổ mới đang chào bán hơn một triệu feet vuông.

Hai địa điểm khác mà các nhà phát triển sẽ để mắt đến là Yau Kom Tau, Tsuen Wan, ở Vùng lãnh thổ mới và Kai Tak Area 4B Site 5, Kai Tak, ở Kowloon.

“Khu vực Tuen Mun và Tsuen Wan theo truyền thống có dân số đông và được đón nhận nồng nhiệt tại thị trường địa phương. Năm ngoái, đã có hai vụ bán đất [ở những khu vực này] thành công, một vụ được mua bởi CK Asset Holdings ở Tuen Mun. Trang web ở Tsuen Wan đã được mua bởi Kerry Properties,” Jeong nói.

Bà nói: “Hai khu vực này [Yau Kom Tau và Kai Tak Area] rất gần với đợt bán đất năm ngoái nên sẽ nhận được phản hồi tốt từ thị trường.”

Tuy nhiên, Jeong nhấn mạnh rằng mặc dù khu vực Kai Tak có diện tích đáng kể là 1,13 triệu feet vuông, nhưng địa điểm này lại nằm trên một đường băng.

“Cơ sở hạ tầng đường băng vẫn chưa có. Có cư dân phàn nàn rất nhiều về [làm thế nào] không có đường ray đơn. Không có đủ phương tiện giao thông công cộng và không đủ tầm với để đi ra ngoài từ đường băng,” cô nói.

Điều đó đã được xem xét, Jeong nghĩ rằng trang web sẽ không được đón nhận trên thị trường hoặc sẽ có giá đấu thầu thấp hơn giữa các bên quan tâm.

Tác động thị trường

Ông Jeong cho biết trong giai đoạn 2023-2024, dự kiến ​​sẽ có 20.000 căn hộ sẽ được đưa vào hệ thống cung cấp, cho thấy “sự mong muốn của chính phủ trong việc cân bằng cung và cầu” và làm cho nhà ở “giá cả phải chăng hơn”.

Tuy nhiên, trên thực tế, con số ước tính 20.000 này vẫn còn phụ thuộc vào số lượng lô đất mà chính phủ sẽ bán, bà nói thêm.

“Số lượng giao hàng thực tế từ các nhà phát triển có thể không đạt đến con số đó bởi vì các nhà phát triển sau khi hoàn thành [một dự án], họ không cần phải bán ngay lập tức. Tôi nghĩ rằng 20.000 đơn vị trở lên… vẫn là một dấu hỏi,” Jeong nói.

Để thay đổi xảy ra trên thị trường, Jeong cho biết cần có các biện pháp thiết thực, nhưng chính phủ đã không giải quyết chúng trong ngân sách mới nhất của mình.

“Chính phủ đã không thực sự đụng đến thuế tem… Chúng ta nên nhớ rằng những loại thuế tem đặc biệt đó đang kìm hãm thị trường một cách giả tạo khá chặt chẽ. Chính phủ đưa ra mức giảm thuế tháng 12 đối với các đơn vị dưới 9 triệu đô la Mỹ (1,16 triệu đô la Mỹ). Đó là ít hơn 1% giá bất động sản. Nó sẽ không thực sự giúp ích nhiều cho thị trường,” cô nói.

“Với tình hình chính trị hiện tại, có nghĩa là các vấn đề địa chính trị giữa Trung Quốc và Hoa Kỳ cũng như sự phục hồi nền kinh tế Hồng Kông [đang] tương đối chậm và lãi suất cao, chúng tôi [đang] vẫn xem xét thời gian ngừng hoạt động của thị trường, ở khoảng -3% điều chỉnh cho năm 2023,” cô kết luận.

SÀN DỰ ÁN VÀ MUA BÁN DOANH NGHIỆP DỊCH TỪ REA - LINK THAM GIA NHÓM ZALO: https://zalo.me/g/qanipv147  ĐỂ MUA HOẶC BÁN DỰ ÁN - CÔNG TY - NHÀ MÁY.
Hotline: 0938188889 - 0387696666 - Hãng Luật - Bắc Việt Luật - luatsudungst@gmail.com