Thị trường vốn bất động sản 2022

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2021 cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản (BĐS) thành công, trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch. Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021. Thị trường vốn và bất động sản đang là vấn đề được nhiều người quan tâm…

Ngày 5/6, trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ tư “Xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ gắn với hội nhập kinh tế sâu rộng trong tình hình mới”, Hội thảo chuyên đề 2 được tổ chức với chủ đề: “Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản”.

Đối với thị trường vốn, trong giai đoạn 2016-2021, thị trường vốn đã có bước phát triển nhanh, theo đúng định hướng của Đảng, Nhà nước, trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn của nền kinh tế, phát triển cân bằng giữa thị trường vốn và thị trường tiền tệ; góp phần quan trọng vào tái cơ cấu nợ công và đầu tư công, quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước và đóng góp cho sự phát triển chung của nền kinh tế. Các cấu phần thị trường bao gồm thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu, thị trường chứng khoán phái sinh đều đạt tốc độ tăng trưởng cao, là cơ sở để thị trường tiếp tục phát triển trong giai đoạn từ nay đến năm 2025.

Nghị quyết số 05-NQ/TW ngày 1/11/2016 của Hội nghị lần thứ tư Ban chấp hành TW Đảng khóa XII về một số chủ trương, chính sách lớn nhằm tiếp tục đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng suất lao động, sức cạnh tranh của nền kinh tế và Nghị quyết số 142/2016/QH13 của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2016 – 2020.

Theo đó, quy mô của thị trường vốn tăng trưởng bình quân 28,5%/năm, đoạn 2016-2021. Đến cuối Quý 1 năm 2022, quy mô thị trường vốn đạt 134,570 GDP năm 2021, gấp 3,5 lần quy mô năm 2015; trong đó quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu tương đương 93,8% GDP; quy mô thị trường trái phiếu đạt 40,7% GDP (trong đó trái phiếu Chính phủ là 22,7% GDP và TPDN là 16,4% GDP). Từ đầu tháng 4/2022, thị trường có nhiều đợt điều chỉnh, trong đó nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS có sự điều chỉnh nhiều nhất; việc phát hành TPDN của các doanh nghiệp BĐS tăng trưởng nhanh về quy mô nhưng cũng phát sinh nhiều rủi ro, bất cập. Vấn đề này cần được nhìn nhận, đánh giá sâu hơn để có giải pháp phát triển thị trường bền vững trong thời gian tới.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, đối với thị trường BĐS, kể từ khi thực hiện Đổi mới năm 1986, thị trường BĐS Việt Nam đã có sự tăng trưởng đáng kể, đặc biệt là tại các thành phố lớn, đồng thời thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Sự phát triển của thị trường BĐS có một vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế của Việt Nam thông qua việc thu hút vốn đầu tư toàn xã hội, vốn đầu tư nước ngoài, tạo ra nhu cầu về lao động và thúc đẩy các ngành khác phát triển như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng và nhà kết nối với thị trường đất đai và các dịch vụ môi giới, pháp lý và định giá. Đóng góp của ngành xây dựng và BĐS trong GDP các năm gần đây ngày càng tăng và chiếm khoảng 11% (trong đó, đóng góp của ngành BĐS trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%).

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2021 cả nước có 282.105 giao dịch BĐS thành công, trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch. Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021, đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Trong quý I/2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: 20.325 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 45,5% so với Quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.

Việc tăng giá trên thị trường BĐS được cho là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng (nhu cầu nhà của người dân tăng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh là xu thế chung của sự phát triển). Nhưng cũng có ý kiến cho rằng việc tăng giá nhà ở là do đầu cơ, tích trữ của một bộ phận nhà đầu tư.

Theo thứ trưởng Nguyễn Đức Chi, dù có sự tăng trưởng nhanh, đóng góp chung vào sự phát triển của đất nước, thị trường vốn, thị trường BĐS vẫn còn tồn tại, hạn chế cần được phân tích, làm rõ để khắc phục trong thời gian tới.

“Trường hợp đấu giá đất ở Khu đô thị Thủ Thiêm - TP Hồ Chí Minh đã cho thấy vẫn còn những hạn chế nhất định về Quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai cũng như các quy định pháp lý về kinh doanh BĐS” – Thứ trưởng Chi đánh giá.

Thời gian qua, thông qua tín dụng ngân hàng và thị trường vốn, các doanh nghiệp BĐS đã huy động được một lượng vốn lớn, hỗ trợ đắc lực và hiệu quả cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, phát triển các dự án. Việc huy động vốn của doanh nghiệp BĐS thông qua phát hành TPDN cũng tiềm ẩn rủi ro cho thị trường tài chính nói chung và thị trường vốn, thị trường BĐS nói riêng do việc phát hành TPDN lãi suất cao thiếu thông tin, kém minh bạch, có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính của doanh nghiệp BĐS, hậu quả sử dụng vốn thấp và thị trường BĐS không thuận lợi cũng khiến dòng tiền trả nợ TPDN đến hạn của doanh nghiệp khó khăn...

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho rằng, cần thiết phải có các giải pháp nhằm phát triển thị trường vốn, thị trường BĐS lành mạnh, từ hoàn thiện khung khổ pháp lý (Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn...) đến triển khai các giải pháp điều hành và quản lý, giám sát thị trường.

Tại Hội thảo, các diễn giả đã tham luận về các vấn đề: “Xu hướng chính sách tài khóa và tiền tệ của các nước và khuyến nghị cho Việt Nam”; “Phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam trở thành kênh huy động vốn hiệu lực và hiệu quả cho nền kinh tế”; “Những vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay - Kiến nghị và đề xuất giải pháp”; “Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam”; và “Xây dựng và phát triển Thành phố Hồ Chí Minh thành trung tâm tài chính quốc tế”.

Phần thảo luận với sự điều phối của TS. Võ Trí Thành, Nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Trung ương, các đại biểu tập trung thảo luận về các vấn đề như: Sự phối hợp chính sách tài khóa và tiền tệ trong bối cảnh mới để tạo môi trường thuận lợi cho phát triển các loại thị trường, trong đó có thị trường vốn và bất động sản. Điều kiện và khó khăn, thách thức trong quá trình hướng tới nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam. Một số giải pháp thu hút, khơi thông dòng vốn nước ngoài đầu tư và phát triển thị trường trái phiếu minh bạch, hiệu quả. Xu hướng chuyển đổi số của ngành tài chính trong bối cảnh hội nhập kinh tế sâu rộng. Thực trạng và một số giải pháp, kiến nghị để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay…./.