Chung cư sở hữu có thời hạn không cần thiết, cần nhìn lại dự thảo

Sở hữu chung cư có thời hạn đang được bàn thảo trong Luật nhà ở dự thảo 2022 có quy định về nội dung này. Đầu tiên là nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; Cấp 2 là từ 50 - 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm. Thực tế, rất ít nhà chung cư thuộc loại công trình 3 và 4. Như vậy, thời hạn sở hữu chung cư có thể là từ 50 năm trở lên.

Pháp luật về quyền sở hữu đã được Hiến định không nên bàn luận thêm về điều " mặc nhiên"

Không phù hợp với tinh thần Hiến pháp về quy định quyền sở hữu tài sản.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Hiến pháp 1946 về sở hữu

Như chúng ta đã biết, việc quy định về quyền sở hữu tài sản được đề cập ngay từ khi có Hiến pháp  1946  đã quy định về chế độ sở hữu nói chung, đặc biệt là sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất quan trọng khác nói riêng luôn được ghi nhận.  Tại Hiến pháp năm 1946 đã quy định về việc bảo hộ các quyền công dân, bảo vệ quyền sở hữu tài sản và các quyền tài sản khác. Nhà nước cho phép người dân được tự do mua bán, chuyển nhượng, tạo điều kiện cho các chủ thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả.
Cho tới bản  Hiến pháp năm 1959, Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu của người lao động riêng lẻ và quyền sở hữu của các nhà tư bản đối với các tư liệu sản xuất mà họ đang được phép sản xuất, kinh doanh; 

Khi đó chúng ta đã nhận sự tồn tại của bốn hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất bao gồm: sở hữu toàn dân, sở hữu hợp tác xã, sở hữu của những người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc.

Mặc dù theo thời gian tại Hiến pháp năm 1959 ghi nhận sở hữu riêng là quyền cơ bản của công dân nhưng tới Hiến pháp năm 1980, không còn được thừa nhận mà  tập trung vào sở hữu toàn dân, đặc biệt là đối với các tư liệu sản xuất, các nguồn tài nguyên chính yếu của quốc gia và khi đó chính thức xác lập đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Cho tới bản  Hiến pháp năm 1992 là bản Hiến pháp đầu tiên  khẳng định: “Nhà nước thực hiện nhất quán chính sách phát triển nền KTTT định hướng XHCN. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên CĐSH toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng”
Về vấn đề sở hữu, Hiến pháp 1992 đã khôi phục lại phạm vi và đối tượng quyền sở hữu của công dân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”; đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và 182, “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” .  

Vậy là, bắt đầu  Hiến pháp 1992 phạm vi quyền sở hữu của công dân ngày càng được mở rộng, nhất là quyền sở hữu đối với tư liệu sản xuất nói chung và quyền sử dụng đất đai nói riêng - điều mà Hiến pháp 1980 đã không thừa nhận. Hiến pháp năm 1992 tôn trọng và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân trên cơ sở kế thừa các quy định của Hiến pháp trước đây về vấn đề này.

Về sở hữu đất đai, tài nguyên, Hiến pháp năm 1992  Điều 17 : “Đất đai, nguồn nước, khoáng sản, vùng trời, vùng biển và tài nguyên thiên nhiên khác, các công trình và tài sản mà Nhà nước đầu tư, quản lý đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật”.

Khi mọi quyền về tài sản đã được Hiến định thì chúng ta lại đi bàn về Quyền sở hữu thay vì bàn về quyền sử dụng. Bời lẽ đã là quyền sở hữu hiến định thì không bao giờ có thời hạn. 

Cũng như một chiếc xe ô tô là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu. Khi vận hành cũng cần có đăng kiểm chất lượng, tuy nhiên, dù nó không còn được hoạt động an toàn, chúng ta có thể không cho lưu thông trên đường chứ bản chất sở hữu tài sản không có ai có quyền tịch thu nó. Người sở hữu nếu muốn thì bán sắt vụn, hoặc bán chi tiết máy cho những người mua riêng lẻ hay họ có thể nấu thành sắt cục mà không ai có quyền can thiệp. 

Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.

Hiến pháp cũng quy định một số trường hợp có thể hạn chế quyền con người, quyền công dân bao gồm quyền sở hữu tài sản. Nhưng tại  khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013 cũng quy định chặt chẽ việc hạn chế quyền con người, quyền công dân phải theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết nhưng chỉ bị hạn chế  vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Cũng tương tự như vậy, đất đai chúng ta không có quyền sở hữu bởi theo quy định Điều 17 Hiến Pháp thì đất đai ....thuộc sở hữu toàn dân và do nhà   nước đaị diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật. Nhưng với tài sản gắn liền và tạo dựng trên đất bằng việc mua bán, xây mới... thì thuộc sở hữu của người tạo ra nó và sở hữu nó. Vĩnh viễn không ai có quyền tước quyền này của người sở hữu và Luật pháp phải tôn trọng tuyệt đối quyền sở hữu của người nắm giữ ( Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt).

Vậy thì chúng ta đang đi bàn sai vấn đề, không nên bàn về quyền sở hữu mà nên bàn về quyền sử dụng, là một quyền nhỏ trong quyền sở hữu. Với một loại tài sản khi sử dụng đều có tuổi thọ nhất định, nó có vòng đời sống và an toàn. Đặc biệt nhà Chung cư là một khối nhà sống đông dân cư và cao tầng, được thiết kế công phu và là nơi sinh hoạt của cộng đồng dân cư lớn. Điều chúng ta quan tâm là sự cải tạo, sửa chữa , nâng cấp, xây mới... khi chung cư đó không còn đủ an toàn sử dụng.

Bộ Luật Dân sự quy định về Quyền sở hữu

Theo Điều 158 BLHS 2015 quy định như sau : “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”,

Bộ luật dân sự hiện hành đang thừa nhận 6 hình thức sở hữu là: Sở hữu nhà nước; Sở hữu tập thể; Sở hữu tư nhân; Sở hữu chung; Sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội;  Sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, sở hữu của tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp

Vậy là vấn đề thuộc về quản lý nhà nước, quản lý an toàn khi sử dụng chứ không phải vấn đề sở hữu. Đâu phải làm phức tạp vấn đề và diễn giải những thứ ta cần làm cốt lõi sang thứ gây hiểu nhầm cho người dân.

Về bản chất như đã nói ở trên, nó là câu chuyện quản lý chất lượng, quản lý quy hoạch, cải tạo, xây mới khi không còn an toàn. Nhưng nếu đặt vấn đề về sở hữu chung cư có thời hạn thì không đúng với bản chất của điều ta muốn quản lý và điều chỉnh trong Luật dự thảo. Nếu sở hữu có thời hạn thì khác gì chúng ta đi thuê, hoặc mua quyền được ở? Hoặc hiểu cách khác là một hoạt động không đầy đủ quyền của Quyền sở hữu theo Hiến định và Luật dân sự. 

Hơn nữa, trong Hiến pháp và kể cả Bộ Luật dân sự không có bất kể một quy định nào về thời hạn sở hữu tài sản. Vậy nếu đưa ra thời hạn sở hữu tài sản thì chẳng là vi hiến và trái Luật sao?Với hai phương án đang dự thảo thì:


Pháp luật nên đề cập tới giải quyết câu chuyện sử dụng  chung cư có thời hạn và thiên về quản lý chất lượng công trình, an toàn và đảm bảo quyền sở hữu vĩnh viễn của người dân. 

Tôi xin trích lời phát biểu của Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định: "Không phải là khi hết hạn sẽ đẩy người dân và người dân không được bảo vệ gì. Trên cơ sở quyền sử dụng đất vẫn sử dụng ổn định lâu dài, sau khi hết hạn người dân vẫn còn quyền sử dụng đất của mình. Trong trường hợp phải phá dỡ khi hết hạn sử dụng, người dân được quyền lựa chọn tái định cư tại chỗ, hoặc di chuyển để ở chỗ khác".

Về góc độ này chúng ta thấy rằng câu chuyện thiên về có bảo vệ quyền sở hữu của người dân. Tuy nhiên cách thức tiếp cận đang có chút nhầm lẫn. Rõ ràng không ai tước đoạt quyền sở hữu của dân cả, điều muốn đưa vào Luật dự thảo là quyền sử dụng. Tuy nhiên, những từ ngữ chúng ta đang tiếp cận và đề cập chính là Quyền sở hữu chung cư có thời hạn, do đó gây sự hiểu nhầm trầm trọng.

Ở góc độ tích lũy tư bản, tích lũy tiền và là tài sản thừa kế.

Sở hữu 50 năm thì khác gì chi trả một  khoản tiền lớn để đi mua quyền được ở. Nếu nhìn nhận ở góc độ nền kinh tế thì bất kể ai cũng phải phấn đấu, vận hành để cả đời lo chỗ ở, con người bớt lười biếng. Cụ thể là, người dân đôi khi làm việc phấn đấu 20 năm và trả góp để có một căn chung cư, thay vì như hiện tại họ sẽ suy nghĩ rằng: sau này sẽ để lại chỗ ở cho con cái làm vốn, tuy nhiên, sau khi trả nợ hết tiền mua ngôi nhà trong 20-30 năm, người mua nó chỉ còn được sử dụng thêm một khoảng thời gian 20-30 năm nữa. Sau đó, nhà nước sẽ thu hồi về, tới đời con lại tiếp tục một kịch bản đó, lại phấn đấu, kiếm tiền, tích cóp và mua trả góp một ngôi nhà mới. Vòng lặp đó sẽ được thực hiện ở nhiều đời và xã hội con người lao động sẽ phải luôn gồng mình để cố gắng có chỗ ở. Chưa tính tới, sau 50 năm nữa có lẽ nhà chung cư sẽ có thể giá gấp 10 lần, thậm chí 100 lần bây giờ. Nếu quy định sở hữu có thời hạn chắc chắn sẽ mất quyền sở hữu, còn nếu đi theo hướng thời hạn sử dụng chung cư, lúc đó sẽ có tính tới bước cải tạo, xây mới, tái định cư... nếu tòa nhà đó không còn sử dụng được. Thực tế, có trường hợp định giá lại 50 năm sau khi hết hạn, tài sản đó còn bao nhiêu? Nếu như tính khấu hao 5%/1 năm thôi thì tài sản đó sau khi bồi thường tái định cư tại chỗ, hoặc nơi khác thì người dân được bồi thường bao nhiêu phần trăm giá trị so với căn hộ xây mới mà họ được quyền mua lúc đó? 

Ở góc độ thị trường nhà, đất.

Nếu là sở hữu có thời hạn, người dân sẽ thay vì tích tiền sẽ chuyển sang loại tài sản khác không bị hạn chế quyền sở hữu như vàng, tiền, hay loại tài sản hàng hóa có tính an toàn và vô hạn về mặt thời gian. Liệu chăng thị trường chung cư còn hấp dẫn? Người mua liệu còn quan tâm? Các nhà sản xuất chung cư liệu có sống nổi với một thị trường không còn hấp dẫn? Doanh nghiệp bất động sản trong lĩnh vực này còn bao nhiêu sống sót?

Việc cân nhắc quyền sử dụng có thời hạn khác với quyền sở hữu có thời hạn, vài góc nhìn trên chỉ là phản biện dưới góc nhìn của một người tiêu dùng và mua nhà ở. Còn dưới góc độ Luật pháp tôi vẫn khằng định là: không cần thiết quy định về quyền sở hữu chung cư có thời hạn vì nó là quyền sở hữu tài sản bất khả xâm phạm.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế:

Đây mới là vấn đề chính phải bàn. Hãy bỏ đi thuật ngữ sở hữu chung cư có thời hạn mà nên đặt ra vấn đề thời hạn tuổi thọ sử dụng an toàn nhà chung cư. Đồng thời đẩy mạnh bạn luận các biện pháp quản lý chất lượng công trình xây dựng, quy định về kiểm định, cải tạo nhà chung cư cũ về an toàn, bổ sung chế tài, bổ sung trường hợp chung cư khi thay đổi quy hoạch thì có thế buộc người mua phải ký trước thỏa thuận về cải tạo khi khôgn còn an toàn.

Hơn thế nữa, bổ sung sản phẩm chung cư thuê có thời hạn và giá cả chỉ bao gồm chi phí xây dựng mà không bao gồm chi phí đất. Xác lập mặt bằng giá theo 4 nhóm chung cư như dự thảo và điều kiện sử dụng an toàn. Phân hóa giá chung cư từng loại để đối tượng thuê chung cư lâu dài được tiếp cận giá rẻ, hoặc áp dụng rộng rãi chung cư xã hội nhưng Singapore trong nội đô để người lao động, công chức, người có thu nhập thấp có thể mua được quyền sử dụng. 

Dưới góc độ chung cư thuê này, người chịu trách nhiệm cải tạo là chủ đầu tư đã xây dựng hoặc một cơ quan quản lý chung cư Quốc gia để đồng bộ, thống nhất trách nhiệm quản lý về an toàn. Người thuê nhà 50 năm sẽ rẻ hơn chung cư sở hữu. Bởi khi tiếp cận sản phẩm này, người dân đã hiểu họ chỉ có quyền sử dụng dựa trên giá trị quyền thuê 50 năm, 70 năm, 100 năm.. và hết thời hạn họ sẽ phải trả lại tài sản thuê. 

Với hình thức chung cư thuê trả tiền một lần sẽ được định giá như đất thuê 50 năm trả tiền 1 lần. Nó sẽ bao gồm giá trị sử dụng được định giá bởi tiền thuê trả 1 lần, đồng thời giá trị cũng được tăng giá bởi vị trí, tính thương mại..

Chủ sở hữu được bồi thường với chung cư vô thời hạn và chung cư thuê (sử dụng) dài hạn không được bồi thường
Hiện tại theo dự thảo thì.
Theo dự thảo luật trình Chính phủ, trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng, phải phá dỡ khẩn cấp thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo và di dời các chủ sở hữu nhà chung cư để phá dỡ, xây dựng lại và bố trí tái định cư.

Trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, chỉnh trang đô thị theo dự án do cơ quan có thẩm quyền quyết định thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm di dời theo dự án và được bồi thường, bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, chỉnh trang đô thị. 

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. 

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và thực hiện xử lý theo quy định của luật này. 

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chúng ta thấy rằng: Theo Hiến pháp và Luật dân sự về quyền sở hữu tài sản đã nói ở trên, không có ai có quyền "chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư" cả. Điều này vi Hiến và trái luật. 

Do đó, chúng ta có thể áp dụng quy định dự thảo này với loại chung cư thuê dài hạn và có thời hạn sử dụng trả tiền 1 lần. 

Kiến nghị của cá nhân Luật sư vẫn là bất khả xâm phạm với quyền sở hữu, chỉ có thể áp dụng với quyền sử dụng và với loại chung cư thuê dài hạn theo thời gian nếu có.

Các nước thì hiện thế nào?

Mặc dù ở các nước như Trung Quốc quy định về việc người mua  sẽ tiếp nhận hợp đồng thuê đất đối với nhà ở kéo dài đến 70 năm. Tại Trung Quốc quy định một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Thượng Hải thì các căn hộ chung cư được bán dưới hình thức có thời hạn từ 50-70 năm, khi hết thời hạn thì Nhà nước thu hồi và không phải thực hiện bồi thường nhưng giá nhà có thời hạn cũng sẽ xác lập thị giá khác với những bất động sản khác. Áp lực chỗ ở cũng khiến người dân dễ chấp nhận loại hình chung cư sử dụng  này và cũng sẽ biết trước mình sẽ được sở hữu chỉ có thời hạn như vậy một cách tự nguyện. Hàn Quốc cũng quy định sau khi công trình nhà chung cư được xây dựng trên 20 năm nếu chất lượng không còn  an toàn thì  có thể được xây dựng lại.

Tại Thái Lan người dân có thể chọn mua nhà sở hữu vĩnh viễn hoặc mua nhà ở có thời hạn tới 30 năm như một loại mua quyền sử dụng, hết thời hạn muốn mua tiếp thì gia hạn hợp đồng nếu nhà đó còn sử dụng được.Thái Lan quy định 02 hình thức cho người dân lựa chọn: Sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn tối đa 30 năm và giá mua nhà có thời hạn chỉ bằng 30% đến 70% nhà có sở hữu vĩnh viễn.

Ở Mỹ họ cũng áp dụng thuê nhà dài hạn 40 năm và cao nhất 120 năm và có thể gia hạn hợp đồng thuê nếu còn nhu cầu. Họ có quyền bán quyền thuê cho người khác để di chuyển chỗ ở. Singapore thì áp dụng đa số là nhà ở xã hội do nhà nước xây dựng và thời hạn sử dụng là 99 năm, Chính phủ sẽ tái xây dựng những căn nhà xuống cấp để xây lại căn hộ mới, giúp người dân tìm căn hộ mới khi hết thời hạn sử dụng. 

Nhà ở chung cư tại Anh cũng sử dụng khoảng 99 năm hoặc 125 năm và có thể xin gia hạn khi hết hợp đồng. 

Singgapore cũng quy định cả 2 hình thức sở hữu nhà ở trong đó nếu sở hữu có thời hạn thì tối đa là 99 năm.
 

Các tiêu chí đánh giá an toàn: Hầu hết dựa vào tiêu chí về  môi trường dân cư, mức xuống cấp an toàn công trình và các thiết bị bên trong, an toàn kết cấu và phân tích chi phí.

Dự thảo tiếp cận không rõ ràng mục đích của quy định.

Dự thảo đang quy định  trước khi hết thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng công trình nhà chung cư (được ghi trong hồ sơ thiết kế, hợp đồng mua bán) cơ quan Nhà nước sẽ tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Nếu nhà chung cư vẫn còn đủ điều kiện đảm bảo an toàn, tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Nếu nhà chung cư không đảm bảo an toàn, buộc phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của Nhà nước thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Tại thời điểm này, sẽ có 02 tình huống có thể xảy ra:

Nếu khu vực này vẫn được quy hoạch phê duyệt tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng mới lại theo quy định về cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũng được quy định tại Luật này. Người dân được ưu tiên tái định cư tại chỗ, cùng góp tiền để xây dựng lại nhà chung cư mới, vẫn bảo đảm quyền sử dụng đất của mình. Đồng thời được tham gia trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng mới lại chung cư như thỏa thuận lựa chọn doanh nghiệp...

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vị trí không còn bố trí xây dựng nhà chung cư nữa mà Nhà nước thực hiện các mục đích phúc lợi xã hội, công trình công cộng khác thì chủ sở hữu sẽ được bồi thường về đất và bố trí tái định cư ở một vị trí khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Tức là, quyền lợi của người dân vẫn được Nhà nước đảm bảo.
Nhìn về bản chất dự thảo chỉ là vấn đề quản lý chất lượng công trình và quy hoạch xây dựng. Nhưng từ ngữ thì lại đề cập tới quyền sở hữu có thời hạn. Nhìn ở  Hiến pháp năm 2013 đã quy định  “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” (khoản 1 Điều 22) và “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (khoản 3 Điều 59). Tuy nhiên, để có chỗ ở hợp pháp thì đều phải trả tiền mua, nhà nước không " cấp không" nhà cho người dân. Do vậy, đã bỏ tiền mua một tài sản thì có quyền định đoạt tài sản đó. Còn quyền sử dụng thì phù hợp với quản lý mới đúng. Chỗ ở an toàn là sự bao bọc về quản lý chứ không phải sự quyết định hộ số mệnh của tài sản mà người dân tạo ra và tích lũy.

Bán quyền sử dụng chứ không phải bán quyền sở hữu

Thực tế trên thị trường tại TP. Hồ Chí Minh đã có một số  dự án bán quyền sử dụng căn hộ có thời hạn như dự án Beehome tại Quận Tân Bình bán quyền sử dụng có thời hạn  đối với 318 căn hộ có diện tích từ 30m2-65m2, giá bán 180 triệu với thời hạn sử dụng 6 năm và 347 triệu với thời hạn sử dụng 12 năm. Như vậy nó như một quyền thuê dài hạn, nếu nhẩm tính ta sẽ thấy rằng: 347 tr chia cho 12 năm = mỗi năm 28,9 tr/12 tháng của 1 năm là 2,4 tr/1 tháng cho diện tích 65 mét. 

Với phép tính này, chung cư bán quyền sử dụng có thời hạn sẽ cực kỳ hấp dẫn người trẻ tuổi khi chưa có điều kiện để mua được chung cư dài hạn. Quan hệ dân sự cũng bình đẳng bởi người mua biết chắc thời hạn sử dụng và chấp nhận nó. Họ cũng được định đoạt quyền sử dung của mình bằng việc nhượng lại hợp đồng với thời gian còn lại của mình để thu hồi tiền khi muốn thay đổi chỗ ở. 

Một ví dụ khác cũng thấy được sự tuyệt vời của bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn.

Cụ thể như:

Dự án Lê Thành Twin Towers và dự án Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân) với diện tích từ 30m2-45m2 có giá bán 240 triệu với thời hạn sử dụng 15 năm hoặc 350 triệu với thời hạn sở hữu 49 năm.

Đây là một phân khúc bất động sản cho một loại sản phẩm mà phần đông tới 80% dân số có thể tiếp cận bởi giá rất dễ chịu và hợp tài chính với người ít tiền. Nó là động lực cho việc tin vào chính sách nhà ở Quốc gia và thúc đẩy mục tiêu " Mọi người dân có quyền có nhà ở hợp pháp". 

Nên chăng ta bàn sâu vào sản phẩm này để phát triển cho loại sẳn phẩm bất động sản bán thời hạn sử dụng cụ thể thay vì bàn về truất quyền sở hữu của một loại tài sản đã được công nhận Hiến định. Quyền sở hữu vẫn là bất khả xâm phạm.


Bàn sâu về quản lý và vận hành loại tài sản đảm bảo an toàn sinh sống là nhà chung cư. 

Hiện tại đã có các quy định về thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

- Cụ thể hóa với chung cư mua quyền sử dụng có thời hạn:

Chúng ta có thể áp dụng quy định  tại điều 126 luật Đất đai:  "thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm và không quá 70 năm đối với dự án lớn thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư tại địa bàn kinh tế khó khăn"

Như vậy chúng ta có thể sử dụng loại quyền sử dụng đất này và áp dụng đồng bộ với quy định xây chung cư bán quyền sử dụng có thời hạn như đã bàn ở trên.

- Cụ thể hóa căn cứ pháp luật của chung cư sở hữu dài hạn: " Đối với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (QSDĐ) được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Như vậy, chúng ta có thể phát triển loại  QSDĐ thì sử dụng lâu dài để áp dụng đồng bộ với loại chung cư có thời hạn sở hữu lâu dài nhưng thời hạn sử dụng theo thời hạn thiết kế đã được duyệt và khi hết hạn sử dụng có thể thực hiện theo phương án cải tạo, tháo dỡ xây lại và bố trí tái định cư theo quy định hiện hành vào thời điểm hết thời hạn sử dụng. 

Mặc dù chúng ta đang khó khăn trong  quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, phá dỡ thời gian qua rất khó khăn. Tuy nhiên đó là vấn đề quản lý chất lượng công trình xây dựng, quản lý vận hành khu dân cư và áp dụng các quy định chế tài về việc chây ì không hợp tác chứ không phải vì khó khăn mà chúng ta quy định về việc truất quyền sở hữu của người sở hữu tài sản.

Đặc biết với  đề xuất mới mới này sẽ làm thay đổi nhiều quy định của Pháp luật hiện hành gây tốn kém, có thể xung đột với  Hiến pháp, trái với Chế định sở hữu, trái Luật dân sự và  rất khó thực hiện.

Đồng thời chúng ta sẽ phải sửa nhiều quy định trong luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Xây dựng.

Ở góc độ thị trường sẽ ảnh hưởng lớn tới giá trị của bất động sản, niềm tin của người dân về tài sản, sự hấp dẫn với nhà đầu tư sản xuất chung cư là các doanh nghiệp. Ngoài ra nó không tạo ra được sự tách biệt quyền tương xứng, ngang giá của các loại chung cư khác nhau.  Không kích thích phân hóa được gía của loại chung cư mua quyền sử dụng có thời hạn và chung cư sở hữu lâu dài. 

Hơn nữa, các chung cư sở hữu lâu dài vốn có thì sẽ xử lý ra sao? Bản chất không thể hồi tố của pháp luật không thể cưỡng chế biến các chung cư dài hạn đã có thành chung cư có thời hạn. Nếu vẫn đề chung cư cũ đã giao dịch là dài hạn và chung cư mới là sở hữu có thời hạn sẽ sinh ra hậu quả dân không tha thiết với chung cư có thời hạn nếu giá không thật sự hấp dẫn và đẩy giá chung cư dài hạn thành khan hiếm và tăng giá không kiểm soát.

Do vậy, phương án giữ nguyên chung cư dài hạn và bổ sung loại chung cư bán quyền sử dụng có thời hạn vẫn là phương án mà tôi nghĩ khả thi nhất thay vì chung cư sở hữu có thời hạn. Như vậy cũng sẽ phân hóa được giá, người có điều kiện kinh tế có thể tiếp cận chung cư dài hạn và người có số tiền ít hơn có thể mua quyền sử dụng ( thuê) có thời hạn 10 năm - 20 năm - 30 năm - 50 năm - 70 năm.. . Điều này quá tốt cho sự đa dạng hóa sản phẩm  và tạo ra sự tiếp cận nhà ở của người trẻ, người có thu nhập thấp tốt hơn. Vừa đảm bảo được Chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm cải tạo, sửa chữa, xây mới chung cư của mình tạo ra theo quy định mà không ảnh hưởng tới tâm lý người dân. Đồng thời nó cũng đáp ứng đúng quy luật thị trường thuận mua vừa bán và tính tự nguyện trong giao dịch dân sự.

Với trường  hợp  chung cư sở hữu lâu dài, khi hết hết thời gian sử dụng công trình 50 - 70 năm chúng ta có quyền cải tạo, xây mới và có thể tái định cư tại chỗ hoặc nơi khác bằng  quyền sử dụng 1 căn hộ khác, được tính theo giá trị căn hộ tại thời điểm đó và người được tái định cư sẽ phải đóng thêm khấu hao và chi phí để sửa chữa, xây dựng căn hộ. Như vậy, việc định giá lại tài sản còn lại và giá thị trường bất động sản lúc quyền sử dụng hết hạn cũng sẽ công bằng. Nếu có quỹ thì nhà nước có thể hỗ trợ giá để được giá ưu đãi khi tái định cư tại nơi mới nhằm xây lại chung cư hết hạn sử dụng. Người dân không mất đi quyền sở hữu mà chỉ tạm thời quy đổi ngang giá trị quyền sở hữu nơi này sang quyền sở hữu nơi ở khác với một thời gian sử dụng an toàn theo thiết kế. Đồng thời những người đã mua quyền sở hữu thì sẽ được thừa kế quyền sở hữu tài sản đó cho thế hệ tiếp theo, kích thích lao động, tích lũy và niềm tin vào thị trường nhà ở chung cư sẽ tốt hơn.

Việc khó khăn trong cải tạo chung cư cũ ( quản lý nhà nước - quyền lợi nhà nước) sẽ được đảm bảo trong khi nếu quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn sẽ không đảm bảo lợi ích của dân. Để một Quốc gia có động lực phát triển cuộc chơi nào cũng phải Win - Win dù cuộc chơi đó một bên là Nhà nước thì mọi sự mới bền vững và công bằng.

Có lẽ mọi lập luận đều phải tôn trọng quyền tài sản là quyền vốn có, quyền bất khả xâm phạm khi một người lao động tích lũy tư bản tạo ra của cải vật chất và lưu trữ giá trị. Đặc biệt quyền này lại là quyền Hiến định. Còn quyền sử dụng là quyền tạm thời và có thể mất quyền khi không còn chi trả cho các hợp đồng khi hết hạn. 

Áp dụng quyền lực nhà nước, xây dựng chế tài để cải tạo nhà chung cư.

Nếu chúng ta " bó tay" vì không thể cải tạo sửa chữa nhà chung cư mất an toàn thể hiện cơ chế và chế tài chưa đủ mạnh. Có thể áp dụng kiểm định độc lập và xây dựng chế tài mạnh mẽ để thực hiện xây mới lại. Người dân và nhà nước cùng hợp tác đưa ra một lợi ích cân đối, hài hòa để cùng nhau thống nhất. Cũng không ai muốn ở trong một căn hộ chung cư cũ nát và nơm nớp sập lúc nào không hay. Điều người dân lo lắng là với chi phí đền bù tái định cư họ không thể mua được chung cư mới với giá cao ngất ngưởng như hiện nay. 

Cũng như tiền lệ về niềm tin, một số người dân đã thuộc diện tái định cư và di dời chỗ ở đề thực hiện dự án xây mới. Tuy niên, việc được hỗ trợ tiền thuê chỗ ở trong 12-18 tháng nhưng dự án triển khai 48-72 tháng chưa hoàn thành, người dân bơ vơ khó khăn tìm chỗ ở và cuộc sống khó khăn. Chính vì lẽ đó mà họ không tự giác trong việc bàn giao chung cư cũ để cải tạo.

Cần áp thời hạn xây dựng cải tạo nhà chung cư cũ theo tiến độ, nỗ lực hỗ trợ di dời chỗ ở tạm chờ xây dựng mới cho tới khi chung cư mới được xây dựng xong. Đảm bảo mọi người dân đều có quyền hưởng chế độ tái định cư tại chỗ hoặc sắp xếp chỗ ở mới.

Có hai lựa chọn được Luật sư Vũ Ngọc Dũng đề xuất:

1. Khi định giá lại nhà chung cư cũ, người dân có thể nhận tiền và đi mua chung cư mới nơi khác với diện tích rộng hơn, giá rẻ hơn là các chung cư xã hội mà nhà nước xây dựng với việc bán quyền sử dụng có thời hạn;

2. Người dân có thể chờ tái định cư tại chỗ khi xây lại chung cư mới và phải trả phần chênh lệch tăng thêm do chi phí xây dựng mới. Tất nhiên phải hài hòa hợp lý và phải xêm những đối tượng phải tái định cư là một bộ phận cần hỗ trợ tối đa theo an sinh xã hội về chỗ ở. Làm thế nào để người dân có thể chi trả khi có chỗ ở mới. Cũng có thể có ưu đãi lãi suất vay thời gian dài và lãi suất cực thấp để người dân có thể chi trả theo thu nhập phù hợp mà họ đang có. 

Nếu làm được điều này, tôi thiết nghĩ chẳng gì là không làm được. Nếu hài hòa rồi mà người dân vẫn không hợp tác có thể xin ý kiến tập thể dân trong các tòa chung cư phải xây lại đó làm căn cứ áp dụng biện pháp cưỡng chế khi có trên 80% cư dân đồng ý.

Trên đây là ý kiến riêng của Luật sư Vũ Ngọc Dũng trong việc giải quyết vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn, bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn, chung cư dài hạn và chính sách để xây lại các chung cư cũ nát tại các thành phố lớn. 

Mọi ý kiến đóng góp và báo chí liên hệ: 0387696666 - Luatsudungst@gmail.com