Những điểm mới Luật đất đai sửa đổi 2022

Chính phủ vừa có Nghị quyết 111/NQ-CP về phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 8 năm 2022.

Theo Nghị quyết này, Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan có liên quan tiếp thu tối đa ý kiến của các Thành viên Chính phủ, các bộ, cơ quan liên quan, tập trung hoàn thiện dự án Luật về 10 vấn đề xin ý kiến Chính phủ và các nội dung khác của dự thảo Luật, cụ thể như sau:

Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 63, 64, 65 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):

Rà soát, hoàn thiện quy định các điều kiện áp dụng đấu giá, đấu thầu, phân định rõ các trường hợp áp dụng hai hình thức này, bảo đảm tính minh bạch, khả thi, thuận lợi trong quá trình thực hiện.

Những nội dung nổi bật của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi


Các trường hợp thu hồi đất

Về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Điều 67, Điều 68 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):

- Cần cụ thể hóa trong Luật các tiêu chí, điều kiện đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, nhưng cũng tránh tình trạng lạm dụng để thu hồi đất, bảo đảm phù hợp với Hiến pháp về quyền lợi hợp pháp của người dân.

- Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Về mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 146 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):

Thống nhất mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

Quy định này phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW và bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên cần đánh giá kỹ tác động, xác định hạn mức bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tiễn nước ta.

Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất lúa
Về mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất lúa cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp (Điều 214 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):

Việc mở rộng cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là nội dung lớn, nhạy cảm, cần đánh giá kỹ tác động đối với quy định này; cần quy định cơ chế, điều kiện chặt chẽ, bảo đảm người nông dân có đất để sản xuất, bảo đảm an ninh lương thực của quốc gia.

Chỉ quy định nguyên tắc, cơ chế hỗ trợ người bị thu hồi đất thuộc đối tượng hạn chế khả năng lao động
Về thành lập quỹ hỗ trợ cho người bị thu hồi đất thuộc đối tượng hạn chế khả năng lao động (Điều 94 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):

Đây là chính sách nhân văn. Tuy nhiên, cần tiếp tục cân nhắc theo hướng chỉ quy định nguyên tắc, cơ chế hỗ trợ trong Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết về các chính sách hỗ trợ cụ thể.

Chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN dành quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai
Về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu, cụm công nghiệp phải dành một tỷ lệ diện tích đất để Nhà nước thực hiện các chính sách về đất đai (Điều 168 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):

Việc quy định chủ đầu tư phải dành quỹ đất để UBND cấp tỉnh hoặc Chủ đầu tư dự án xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu, cụm công nghiệp cho thuê đất đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường, chính sách hỗ trợ khác của nhà nước… là cần thiết.

Tuy nhiên, cần giao quyền chủ động cho địa phương để xác định phương thức hỗ trợ đối tượng này phù hợp với thực tế của từng địa phương, đồng thời cần nghiên cứu quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí, quy trình phù hợp, không rườm rà để các doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất này công khai, minh bạch, tránh cơ chế “xin-cho”.

Cần quy định chặt chẽ các điều kiện cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm
Về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” (Điều 198, Điều 212 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):

Quy định này nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách nhà nước, thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm phù hợp với quan điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW.

Tuy nhiên, cần quy định chặt chẽ các điều kiện để tránh trường hợp nhà đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai với nhà nước mà lợi dụng chính sách này để thế chấp, chuyển nhượng thu lời.

Cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại
Về cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại (Điều 66), nội dung này đã được nêu trong Nghị quyết 18-NQ/TW.

Tuy nhiên, tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 18-NQ/TW là chủ yếu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Đây là vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng tiếp tục đánh giá thêm tác động để hoàn thiện nội dung này.

Ngoài ra, đối với trường hợp dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại vừa thuộc đối tượng thu hồi đất, vừa thuộc đối tượng nhận chuyển nhượng (khoản 1 Điều 66) thì cần có quy định cụ thể khi nào thực hiện thu hồi đất, khi nào thực hiện nhận chuyển nhượng; đồng thời giải quyết đồng bộ các vướng mắc từ thực tiễn liên quan đến chế độ sử dụng đất đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng…

Cần làm rõ chức năng của Tổ chức phát triển quỹ đất và chức năng của Ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp trong tạo lập, cung cấp quỹ đất cho nhà đầu tư

Tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Về tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 6, Điều 206):

Đây là vấn đề nhạy cảm, liên quan đến an ninh, quốc phòng, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tiếp tục làm rõ, hoàn thiện nội dung này bảo đảm tính kế thừa các quy định hợp lý hiện hành, phù hợp, không có vướng mắc về tiếp cận đất đai, nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài; bảo đảm đồng bộ với quy định của pháp luật đầu tư, nhà ở và pháp luật liên quan.

Sàn giao dịch bất động sản
Về giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 211):

Đa số Thành viên Chính phủ thống nhất với dự thảo Luật, nhằm tránh tạo thêm trung gian, phát sinh chi phí, tác động tiêu cực đến quyền tài sản hợp pháp của người dân, đồng thời cần nghiên cứu quy định nhằm hạn chế phát sinh tiêu cực trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua.

Nội dung này cần quy định thống nhất với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Về hoàn thiện tổ chức, bộ máy, cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính của các tổ chức phát triển quỹ đất (Điều 105), cần làm rõ chức năng của Tổ chức phát triển quỹ đất và chức năng của Ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp trong tạo lập, cung cấp quỹ đất cho nhà đầu tư.

Cân nhắc thống nhất hai tổ chức trên vào một và giao Chính phủ quy định, dứt khoát không quy định cụ thể tổ chức bộ máy trong Luật.

Nguồn vốn của Quỹ phát triển đất thực hiện theo pháp luật về ngân sách nhà nước, đề nghị Bộ Tài chính phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường làm rõ về vấn đề này.

Những vấn đề quan trọng, nội dung mới, phức tạp mà Nghị quyết 18-NQ/TW chưa có chủ trương cần nghiên cứu kỹ

Về ý kiến khác của Thành viên Chính phủ và một số nội dung quan trọng như:

Nguyên tắc áp dụng pháp luật, tiêu chí, điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, phân cấp, phân quyền chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảng giá đất và chế độ tài chính đối với đất đai, vấn đề sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, đất cảng hàng không, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai, xử lý chuyển tiếp áp dụng luật…

Những nội dung này cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, tiếp thu tối đa các ý kiến góp ý tại Phiên họp, ý kiến các bộ, cơ quan liên quan để hoàn thiện dự thảo Luật, giải quyết vướng mắc trong thực tế.

Xem thêm nội dung tại Nghị quyết 111/NQ-CP ngày 30/8/2022.