"Đất ở không hình thành đơn vị ở" có phải là đất ở hay đất thương mại dịch vụ

Gần đây, nhiều nhà nghiên cứu đã bắt đầu đặt ra câu hỏi với khái niệm mới trên thị trường:" đất ở không hình thành đơn vị ở" là gì? Luật  hiện hành không có quy định và không có khái niệm này, vậy nó được hình thành ở đâu? Trong thực tế ra sao? Các tỉnh thành đã áp dụng "lách luật" để cấp giấy chứng nhận cho loại hình đất này thế nào? Tại sao không hình thành đơn vị ở mà lại được xem là đất ở?

Để hiểu rõ đất ở không hình thành đơn vị ở là gì trước hết ta phải cắt nghĩa được các khái niệm như:

Đất ở gồm những loại nào? Đất ở từng loại đó có đặc điểm ra sao? và đất ở khi không hình thành đơn vị ở tức là gì? Tại sao không hình thành đơn vị ở thì có hình thành dân cư có hộ khẩu ở đất ở đó không? Việc hình thành loại đất ở mà không có đơn vị ở có đảm bảo cấu trúc và điều kiện để gọi là đất ở không? Loại đất ở không hình thành đơn vị ở về bản chất có đang tồn tại hiện hữu không? Luật pháp đã có luật hoá khái niệm này chưa? Việc không " luật hoá" khái niệm này có điểm tốt và xấu gì? Việc không hình thành đơn vị ở mà vẫn được xem là đất ở có hợp lý không? Khi không hình thành đơn vị ở mà vẫn xem là đất ở có đảm bảo điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Nếu một số khu nghỉ dưỡng Nha Trang, Quy Nhơn.. đang áp dụng loại hình khái niệm này có hợp lý không? Nếu bản chất của khu nghỉ dưỡng là đất kinh doanh thương mại dịch vụ thì phải có thời hạn? Còn đất ở thì thường đất không có thời hạn? Cấp đất ở không thời hạn cho một loại hình kinh doanh nghỉ dưỡng thì có hợp lý không? Vậy tồn tại loại đất kinh doanh có thời hạn và loại đất kinh doanh không có thời hạn sao? Đất ở không hình thành đơn vị ở có khác đất thương mại dịch vụ không? Khánh hoà với việc đất ở không hình thành đơn vị ở đã phải chuyển lại thành đất thương mại dịch vụ? Gỡ rối cho Condotel cũng hay? Còn nhiều khái niệm khác cần hiểu thêm trong bài này như:

+ Đất là gì?

Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành định nghĩa đất và đất đai như sau:

Đất là tầng mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cây trồng.

+ Đất đai là gì?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT Quy định: Đất đai là vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể, có các thuộc tính tương đối ổn định, hoặc có thể thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng đến việc sử dụng đất ở hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội.

+ Đất gồm những nhóm nào?

Tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định các loại đất được phân loại căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà phân chia thành 3 nhóm lớn là :

 Nhóm đất nông nghiệp

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối.

Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Nhóm đất phi nông nghiệp

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

– Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;     

– Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

– Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

– Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

– Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

 Nhóm đất chưa sử dụng

Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng như đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây. (Theo Điều 58 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

+ Vậy đất ở là gì?

“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

- Đất ở nông thôn được quy định tại Điều 143 Luật đất đai năm 2013 quy định về đất ở nông thôn, cụ thể là: " Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt" 

- Còn đất ở Đô thị được quy định  tại  Khoản 1 Điều 144 luật đất đai 2013 như sau ̣:  "Đất ở đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thi,phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. "

Đất ở đô thị phải được bố trí đồng bộ với đất sử dụng trong mục đich xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

Vậy là, đất ở tại đô thị cũng hiểu là thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng nhằm phục vụ cuộc sống, sinh hoạt của người dân ở đô thị bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt gọi tắt là đất OTD . 

Xét về mặt bản chất đất ở nói chung dù là đất ở đô thị hay đất ở nông thôn đều phục vụ xây dựng nhà ở kiên cố và thời hạn sử dụng lâu dài. Chúng chỉ khác nhau ở tiêu chuẩn đất ở đô thị và tiêu chuẩn đất ở nông thôn mà thôi.

+ Đơn vị ở là gì?

"Là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ (bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở... Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m. Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường. Đất trung tâm hành chính cấp phường được tính vào đất đơn vị ở. Tùy theo giải pháp quy hoạch, trong các đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công trình ngoài các khu chức năng thành phần của đơn vị ở nêu trên, nhưng đất xây dựng các công trình này không thuộc đất đơn vị ở."

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 5/7/2021 đơn vị ở được định nghĩa  hiểu đơn giản là: 

Khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở.

Vậy ta có thể hiểu rằng để hình thành  một “đơn vị ở” sẽ phải có hệ thống công trình dịch vụ, công trình kèm theo như giáo dục (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở), y tế, văn hóa thể thao, thương mại (chợ) để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản của cư dân theo tỷ lệ tối thiểu được quy định trong quy chuẩn Quốc gia cho số mét vuông trên/ người/ khu đô thị.

+ Đất đơn vị ở được hiểu thế nào? 

Từ khái niệm đơn vị ở ta có thể  hiểu đơn giản về đất đơn vị ở là đất để thực hiện xây dựng và sử dụng cho các khu chức năng cơ bản nằm trong hạng mục đơn vị ở. 

b. Từ việc hiểu khải niệm đất ở trên và khái niệm đơn vị đất ở, ta làm rõ thêm khái niệm:" Đất ở không hình thành đơn vị ở".

Đất ở không hình thành đơn vị ở như vậy được hiểu là đất ở mà không hình thành các:  khu chức năng cơ bản của đô thị để phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở.Về mặt bản chất được hiểu đơn vị ở là bao gồm tất cả những gì hệ thống công trình dịch vụ, công trình kèm theo như giáo dục (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở), y tế, văn hóa thể thao, thương mại (chợ).

Như vậy có thể kết luận rằng: đất ở không hình thành đơn vị ở là đất ở mà không phải thưc hiện xây dựng các nội dung do đơn vị ở quy định. Không phải xây dựng công trình công cộng, bãi xe, trường học, bệnh viện, y tế, văn hoá.... những vẫn được xem là đất ở.

Mục đích của đất ở là để ở. Đã ở là phải có những tiện ích thuộc danh mục đơn vị ở. Nếu đất chỉ để kinh doanh dịch vụ du lịch, lưu trú là thì đất thương mại dịch vụ. Tại sao lại có khái niệm đất ở mà không hình thành đơn vị ở được cấp giấy chứng nhận đất ở lâu dài cho các sản phẩm là các biệt thự nghỉ dưỡng, hay căn hộ khách sạn. 

Điều này cho thấy, về mặt bản chất khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở thực chất là không hình thành dân cư, không nhập khẩu, không tổ chức thành đô thị hay khu dân cư, không tạo ra những tiện ích bắt buộc cho một khu dân cư cần. Bản chất nó chỉ là đất để kinh doanh lưu trú, thương mại dịch vụ mà thôi. Vậy phải lấy khái niệm này để " đánh lận con đen" để làm gì? Chúng ta tiếp tục nghiên cứu.

C. Trên thực tế tồn tại loại đất này chưa? Có ưu điểm và nhược điểm gì?

Tính thời sự và hệ quả của một giai đoạn phát triển loại hình bất động sản mà được xem là " học tập" hay " học đòi" các mô hình ở nước ngoài. Nói cách khác là các loại hình mà ở Luật Việt Nam chưa bao giờ xuất hiện. 

Khoảng  bốn năm trước, khi thị trường bất động sản nghĩ dưỡng chở thành trend - xu hướng của thị trường. Các bài toàn kinh doanh như: cam kết lợi nhuận, căn hộ khách sạn ̣-  condotel , căn hộ văn phòng... được bán với gần 23.000 căn hộ khách sạn (condotel) đã được chào bán trên phạm vi cả nước. Thực tế nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng sự mập mờ này để có thể kiếm lời từ loại hình " Khách sạn"  được bán giá cao và sở hữu lâu dài như chung cư dưới danh nghĩa không hình thành đơn vị ở này. Tuy nhiên, khi các loại hình này được bán, những nhà đầu tư tới cư trú như dân cư trong những căn hộ khách sạn này như khu chung cư.

Sau khi nhà đầu tư mua loại hình bất động sản này thì không có căn cứ pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Do đó, để " lách" luật, một số tỉnh thành phố đã áp dụng biện pháp tháo gỡ như cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Trên thực tế đã có gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh... đã cho phép sử dụng thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" để cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này.

Trong quá khứ, một ví dụ điển hình như Bình Định thậm chí còn cấp cho phép toàn bộ từ biệt thự tới condotel của doanh nghiệp là đất sử dụng lâu dài, cấp sổ đỏ cho các căn hộ tại dự án như đất ở. Sau thời gian đó, khái niệm " đất ở không hình thành đơn vị ở" được áp dụng ở nhiều tỉnh thành để giải quyết việc cấp giấy chứng nhận cho các khu du lịch, khu biệt thự nghỉ dưỡng đã được cấp phép và  cấp đất ở không hình thành đơn vị ở.

Như vậy, người mua biệt thự, condotel, office home ...được cấp giấy chứng nhận gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài. Trên cơ sở đó, các căn hộ được gắn mác Condoltel bán rất chạy kèm theo cam kết lợi nhuận năm thêm hấp dẫn. Các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng ở các tỉnh miền Trung đã được xây dựng trên loại đất với khái niệm mới là: " đất ở không hình thành đơn vị ở" và được cấp giấy chứng nhận. Việc cấp được giấy chứng nhận đã khiến số lượng căn hộ, biệt thự bán ra rất tốt cho khách hàng. Hiện trên thị trường loại hình này vô cùng nhiều ở các tỉnh thành có đặc điểm du lịch tốt. Tuy nhiên tồn tại rất nhiều nhược điểm về quản lý.

Những nhược điểm đáng kể:

- Trước hết, một khái niệm không " luật hoá" và tạo ra hệ luỵ lâu dài. Như chúng ta biết việc cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài cho căn hộ khách sạn, nghỉ dưỡng, một loại hình căn hộ để kinh doanh sang loại hình " căn hộ lâu dài" về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà dưới danh nghĩa " đất ở không hình thành đơn vị ở" thực chất là lách luật. 

Bản chất đất kinh doanh dịch vụ thì có thời hạn năm mươi năm, tuy nhiên nếu sử dụng thuật ngữ là " đất ở không hình thành đơn vị ở" để cấp lâu dài thì bản chất đã thay đổi hoàn toàn. Cách sử dụng này cần phải được " luật hoá" từ ngữ để giải quyết mạch lạc giữa loại đất kinh doanh có thời hạn và đất ở lâu dài không thời hạn. 

- Đánh tráo khái niệm hệ quả cho nhà đầu tư: Trên thực tế, một số dự án đã chót lọt cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà khi chuyển mục đích đất kinh doanh có thời hạn thành đất ở dài hạn không hình thành đơn vị ở. Thực tế nếu áp dụng rộng dãi ở các tỉnh với khái niệm này, một số lượng lớn đất, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng.. hay gọi là đất kinh doanh sẽ được lách để chuyển hết thành đất ở dài hạn. Nơi để lưu trú ngắn hạn trở thành nơi cư trú dài hạn như một khu dân cư hay chung cư.

- Bản chất cũng bị đánh tráo:

Bản chất của Condotel là để làm lưu trú ngắn hạn, là loại hình căn hộ khách sạn để kinh doanh, hay loại hình biệt thự nghỉ dưỡng cũng là để kinh doanh và xác nhận quyền khai thác kinh doanh phù hợp quy hoạch đất thương mại dịch vụ lưu trú ngắn ngày và không có dân cư, hộ khẩu. Chỉ sử dụng nó để khai thác cho du lịch.

Bản chất của một căn hộ để ở là xác nhận quyền sở hữu lâu dài, hình thành dân cư, tiện ích, và tuân thủ quy định chặt chẽ về đơn vị ở như khu dân cư, khu đô thị, hay những tiện ích quanh nó.

Nếu một căn hộ hay biệt thự vốn phục vụ du lịch  là kinh doanh và có thời hạn, bỗng được cấp giấy chứng nhận đất ở không hình thành đơn vị ở thì đã xác nhận thành đất ở lâu dài. Từ đó, các khu nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ khách sạn, officetel được dân tới ở  - dù không nhập hộ khẩu, như một khu dân cư sẽ làm xáo trộn sự quản lý và phá vỡ hết tất cả các quy hoạch đô thị và du lịch.

Mặc dù trước mắt, sự xuất hiện của chính sách “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã thực sự trở thành thỏi nam châm thu hút các ông lớn trong lĩnh vực bất động sản như Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… với các dự án tầm cỡ Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa, Movenpick Resort Cam Ranh, Radisson Blu Resort Cam Ranh, Duyên Hà Cam Ranh Resort. 

Tuy nhiên, đó không phải là vấn đề cốt lõi cần xử lý. Việc quy hoạch loại đất khác nhau là quy hoạch tổng thể của mỗi tỉnh và cơ cấu loại đất mỗi quốc gia. Các dọc biển hay nơi khai thác dịch vụ du lịch không thể cấp chứng nhận lâu dài với đất dưới khái niệm tự đẻ ra là " đất ở không hình thành đơn vị ở" để biến thành đất ở.

Về bản chất kích cầu du lịch hay bất động sản không phải là các sản phẩm được sinh ra chóng vánh để bán và thu lợi cho các nhà sản xuất sản phẩm. Cái mỗi quốc gia cần là cơ cấu các loại đất có một đặc tính riêng và đã thành quy hoạch cho mỗi đặc tính địa lý cũng như đặc tính  của tài sản đất đó. Đất kinh doanh dịch vụ du lịch là để lưu trú ngắn hạn và dịch vụ cho khách du lịch. Đất ở nông thôn hay đô thị là để phục vụ hình thành đơn vị ở, các khu nhà ở, khu chung cư, khu đô thị.. nhằm cơ cấu tổ chức dân cư mỗi vùng, quốc gia và các hạng mục công trình công cộng đi kèm. Ở một khu vực phát triển để phục vụ du lịch, kinh doanh lưu trú không thể hình thành những " vùng da báo" giữa đất kinh doanh và đất ở lẫn lộn. Đặc biệt, một số lớn đất ở Nông thôn đã được các chủ đầu tư thu gom, làm dự án bất động sản để bán và được hình thành dưới danh nghĩa là đất ở không hình thành đơn vị ở.

Kiến nghị về cách xử lý thực trạng trên đây, theo tôi - Luật sư Vũ Ngọc Dũng đề  nghị cơ quan quản lý đất  cần thu hồi lại những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của các dự án từ năm hai không mười tám tới nay mà lợi dụng khái niệm  " nhà ở không hình thành đơn vị ở" để " hô biến" đất kinh doanh dịch vụ du lịch thành đất ở lâu dài mà dự án đó chưa xây dựng và chưa bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Chuyển về đúng mục đích thương mại dich vụ. Những dự án mà chủ đầu từ đã triển khai mà đã bán xong cho nhà đầu tư thứ cấp thì có thể cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài với căn hộ khách sạn không hình thành hộ khẩu và đất ở lâu dài  ONT với các biệt thự nghỉ dưỡng.

Cần tạo ra hành lang pháp lý để xử lý những loại hình bất động sản mà các tỉnh thành đã tự ý sử dụng thuật ngữ " đất ở không hình thành đơn vị ở" trên để cấp giấy chứng nhận đất ở lâu dài. Cùng với đó là giải pháp để xử lý hàng trăm ngàn sản phẩm đang nằm chờ hành lang pháp lý để xin cấp Giấy chứng nhận là điều cần thiết.Mục tiêu nhằm xác nhận quyền sở hữu cho những nhà đầu tư đã tham gia đầu tư sản phẩm này như: biệt thự nghỉ dưỡng, condotel... 

Việc cho phép sử dụng khái niệm " đất ở không hình thành đơn vị ở" có chăng là xu hướng tốt hay xấu thì cần một câu trả lời của các nhà lập pháp sau khi nghiên cứu kỹ được mất và sự cần thiết của khái niệm đó.

Đã có khái niệm mới thay thế:  UBND tỉnh Bình Định đã quyết định điều chỉnh hủy bỏ tên “condotel” gây tranh cãi trên thị trường bất động sản suốt thời gian dài; thay vào đó là cụm từ “căn hộ du lịch đa chức năng” trong 09/2021

Một nội dung điều chỉnh đáng chú ý khác là với các dự án Khu condotel BMC Quy Nhơn, Khu condotel Kim Cúc, theo quyết định phê duyệt quy hoạch trước đây, UBND tỉnh Bình Định sử dụng cụm từ: “Đất ở (xây dựng công trình Căn hộ khách sạn (condotel) kết hợp thương mại – dịch vụ).

Thời hạn sử dụng đất của nhà đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật. Nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ khách sạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thời hạn lâu dài. Căn hộ khách sạn chỉ được sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch, không hình thành đơn vị ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú”.

Thay vào đó là cụm từ: “Quy hoạch sử dụng đất: Thương mại, dịch vụ. Mục tiêu: Quy hoạch xây dựng công trình thương mại, dịch vụ hỗn hợp đa chức năng”.

Với dự án FLC Sea Tower Quy Nhơn, UBND tỉnh quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500, đã bỏ cụm từ: “Khu DV4: Quy hoạch xây dựng công trình phức hợp nhà ở dạng căn hộ khách sạn (condotel) kết hợp thương mại dịch vụ. Đất ở dạng căn hộ khách sạn chỉ được sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch, không hình thành đơn vị ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú”.

Theo tôi nghĩ chúng ta nên áp dụng thống nhất theo cách: tất cả nhà ở cao tầng khi xây và bán cho nhà đầu tư thứ cấp được gọi chung là nhà. Nhà với mục đích là ở  thì gọi là chung cư. Nhà không dùng để ở mà để kinh doanh dịch vụ du lịch, lưu trú không hình thành dân cư thì gọi là nhà  kinh doanh dịch vụ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các nhà đầu tư thứ cấp mua nhà này đều nhằm mục đích lâu dài, bởi nó là tài sản trên đất.

Về Nhà mà gắn liền với đất như kiểu biệt thự đơn lập, song lập, trong khu nghĩ dưỡng đều gọi là nhà ở và biệt thự khi cấp giấy chứng nhận cần  ghi rõ lại hình này là nhà ở dùng để kinh doanh dịch vụ lưu trú, du lịch và không hình thành dân cư, hộ khẩu. Thời hạn cấp có thể vẫn sử dụng lâu dài.

Như vậy vừa kích cầu loại hình này phát triển, vừa thu hút đầu tư của các nhà đầu tư lớn, vừa tạo dòng tiền và tạo thuế cho nhà nước. Hơn nữa, sự yên tâm với loại hình này đầu tư đất và nhà sẽ không chỉ là khối tài sản nằm chết mà nó sẽ là công cụ kinh doanh. Khi vận hành nó sinh ra tiền và vòng xoay tiền, tạo ra của cải vật chất cho xã hội do sử dụng để kinh doanh lưu trú với khách du lịch trong và ngoài nước. Hơn nữa tính an toàn pháp lý sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư sẵn sàng tham gia thị trường này.

Hiểu thống nhất khái niệm này là: 

Khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở", có thể hiểu là tại các khu đất ở chỉ được hình thành các công trình hạ tầng hành chính mà không hình thành các hạ tầng xã hội phục vụ cho cộng đồng dân cư. Các dự án đất ở du lịch nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu như trường học, chợ... nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi… 

Không tạo ra tiền lệ:

Về mặt bản chất của loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở trong kết luận vừa qua của Thanh tra Chính phủ  cũng có kết luận về ưu điểm của nó nhưng còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu:" “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã mang lại một số hiệu quả như thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phẩn giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước…".

Về bản chất sử dụng: Hiểu theo đúng bản chất thì khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở thực chất là đất ở để cho thuê. Chỉ có hệ thống quản lý nhưng không có hệ thống các tiện ích xã hội phục vụ dân cư hay cụm dân cư.Xét về hiệu quả kinh tế là có, tuy nhiên nó tạo ra hệ quả không tốt của quản lý hành chính và quy hoạch đô thị.

Giải pháp hiện nay là tạm thời: Hiện được kiến nghị các sản phẩm " đất ở không hình thành đơn vị ở" được chia làm hai loại.

Loại một, các dự án đã hoàn thành và bán xong cho các nhà đầu tư thì giải pháp cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà lâu dài cho người mua, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn cho những nhà đầu tư biệt thự, shop house... là hợp lý.

Loại hai, các dự án chưa hoàn thành, chưa bán, cần chuyển về đúng hiện trạng loại đất là đất kinh doanh dịch vụ du lịch, bản chất là thương mai dịch vụ.

Như vậy không thể tạo ra một tiền lệ xấu và tồn tại một khái niệm mà chưa được luật hoá, chưa kiểm soát được và rất khó xử lý nếu xảy ra tranh chấp. Điều này trong quá khứ cũng chưa có tiền lệ về loại đất này.

Kích cầu phát triển thu hút dòng tiền cũng cần chờ luật hoá rõ ràng mới có thể tiếp tục sử dụng hay không sử dụng khi đánh giá chính xác sự tác động khác nhau của khái niệm này với đầy đủ góc độ ưu và nhược điểm. 

Việt Nam chúng ta với bờ biển dài, cảnh đẹp và tài nguyên du lịch phong phú. Nhu cầu lưu trú trong tương lai còn tăng mạnh, do đó các loại hình về lưu trú và thu hút nhà đầu tư vào bất động sản phục vụ lưu trú rất cần thiết. Các homestay được hình thành khắp các dải du lịch, tuy nhiên việc định hình loại đất ở nông thôn có những chủ đầu tư lớn tham gia sản xuất các sản phẩm nghỉ dưỡng theo phương thức nào cũng là điều cần nghiên cứu sâu và có sự điều chỉnh bằng luật pháp. 

Luật sư Vũ Ngọc Dũng -Giám đốc côn ty Luật Bắc Việt  http://bacvietluat.vn