M&A- Đặc điểm của thị trường bất động sản

* Đặc điểm của hàng hoá bất động sản

BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng hoá nói chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố định và không thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí.

* Đặc điểm của TT BĐS

Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với những đặc điểm sau:

Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS thường được tiến hành trên các “chợ ảo”. Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.

 
Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.

Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.

Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường.

Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả.

Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS).

Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn. TT BĐS lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. HH BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Giữa hai thị trưòng này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh tế thế giới hiện nay.

Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là hết sức cần thiết. Nhà nước quản lí TT BĐS thông qua hệ thống văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật.

------------------

( SÀN DỰ ÁN dịch từ REA) - Luật sư tư vấn dự án - luật - bất động sản - Luật kinh doanh: 0938188889 http://vungocdung.info/videos/ ) 

Xem kênh Video của Luật sư Vũ Ngọc Dũng - Luật sư điều hành công ty Luật Bắc Việt