Luật sư Vũ Ngọc Dũng: Xác định giá trị tăng thêm của bất động sản và công cụ điều tiết giá đất

Với dự thảo Luật đất đai 2022 có đề cập tới hướng điều tiết thị trường nhà đất với nội dung: Giá trị tăng thêm từ bất động sản đến từ nguồn lực nhà nước, không phải sự cải tạo và đầu tư của người mua đất.

Nội dung này không có gì mới mẻ bởi nó đã được quy định ở các văn bản Luật trong quá khứ như Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013. Tuy nhiên các quy định đó trong thực tế không tạo ra được hiệu quả điều tiết do tính không đồng bộ trong công cụ điều tiết giá và tính không thống nhất trong cách áp dụng ở mỗi địa phương. 

Điều đặc biệt là không có phương pháp, công cụ, nền tảng công nghệ, dữ liệu giá để tạo động lực áp dụng cho quy định đó, khiến suốt 20 năm qua công cụ điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai hầu như không mang lại hiệu quả cao.  Chúng ta cùng nhìn lại xuyên suốt quá trình này với bài viết của Luật sư Vũ Ngọc Dũng dưới đây:

Từ quy định của Luật Đất đai 2003 đã có quy định về giá trị tăng thêm của đất đai:

Tại điểm c khoản 3 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003, theo đó: Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai gồm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Quy định này có vẻ tạo ra sự công bằng trên thị trường mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Bản chất của quy định là để điều tiết lợi ích giữa người đầu tư đất và cơ quan đầu tư hạ tầng.Theo đó, mỗi khi nhà nước đầu tư các dự án hạ tầng, đường, hệ sinh thái, khu đô thị, sân bay, cảng biển... thì khiến bất động sản khu vực lân cận luôn tăng giá tiền mua và tăng giá trị thương mại với đất. Người được thụ hưởng theo nhẽ công bằng mà nó phải được " chia" cho các bên lợi ích bao gồm bên đầu tư hạ tầng là nhà nước và bên đầu tư đất là các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân. Nhưng trong thực tế thì hầu như nhà đầu cơ ( vì họ không đầu tư gì để phát triển đất) đất đang được hưởng trọn vẹn phần giá trị tăng thêm của đất khi mảnh đất họ đầu tư tăng thêm giá trị thương mại mà phần tăng thêm đó không phải do họ tạo ra.

Lợi dụng điều này, các nhà đầu cơ trên thị trường đã biết thông tin, thậm chí " đi đêm" thông tin để đầu cơ đất những nơi quy hoạch hạ tầng mới theo kiểu đón đầu. Khi hạ tầng đầu tư họ được hưởng lợi khổng lồ, nhưng phần nghĩa vụ đóng góp tài chính của họ cho lợi ích đó không được phân phối lại cho nhà nước.

Những người " tức thời" trong thị trường do biết thông tin quy hoạch và nhà môi giới, đầu cơ đã tập trung mua đi, bán lại bất động sản và " thổi giá" vươt khỏi giá trị thực của đất đã tạo nên những " bong bóng" cục bộ trong khu vực có thông tin đầu tư công hoặc đang đầu tư hạ tầng công. Phần thu được của Nhà nước về giá trị tăng thêm của đất trong trường hợp này " chưa xứng đáng". 

Mặc dù từ  Luật đất đai 2003 rồi Luật đất đai 2014 có quy định đó và áp dụng gần 20 năm, nhưng gần như các văn bản hướng dẫn thi hành Luật như Nghị định, Thông tư đều không đi sâu để quy định cụ thể về nội dung này. Cách xác định giá trị tăng thêm ra sao khi người sử dụng đất không đầu tư công sức cải tạo, khai thác, xây dựng để nhằm tăng giá trị đất mà do hạ tầng đầu tư công mang lại giá trị đó. Điều này khiến cho người  đầu cơ đất được hưởng lợi một cách mặc nhiên mà không phải đóng góp gì cho nguồn thu nhập Quốc gia từ phần tăng thêm đó. 

Tại Luật Đất đai 2013 tiếp tục quy định về nội dung này:

Mặc dù tại khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định tại  Điều 19. " Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai

1. Nhà nước quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai.
2. Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi" 

Theo thời gian, sự điều chỉnh của Luật đất đai tuy làm rõ hơn một phần giá trị đất tăng thêm có phần hạ tầng ngoài công cụ tài chính về đất đai là thuế hay tiền sự dụng đất, chính sách thu hồi đất nhưng vẫn chưa làm toát lên được nội dung người đầu tư bất động sản, mua đất được hưởng lợi từ sự đầu tư hạ tầng của Nhà nước ra sao? Cách xác định thế nào? Nếu được hưởng lợi thì nghĩa vụ tài chính từ phần hưởng lợi đó phải đóng góp bao nhiêu? Và điều đặc biệt hơn nữa là không có những quy định cụ thể bởi phần " tăng thêm" đó được xác định từ căn cứ nào.

Có hạn chế đó có lẽ từ việc xác định hệ số K và Khung giá đất. Từ trước tới nay chúng ta đều xác định theo khung giá đất  mà không phải là bảng giá đất hàng năm hay hàng quý, hàng mỗi 6 tháng, cũng như giá thị trường.

Giá thị trường là như thế nào?

Để có một thị trường bất động sản chúng ta phải tôn trọng quy luật cung cầu, khi quy luật cung cấp được áp dụng không có sự can thiệp của chính sách thì đồng nghĩa với việc chúng ta phải xác định được giá của " hàng hóa". Hàng hóa ở đây đối tượng là đất và hạ tầng, tài sản đầu tư trên đất. Nếu không có dữ liệu giá thì chúng ta cũng không xác định được giá thị trường, bởi đã là giá thị trường phải theo dữ liệu giá theo thời gian thực.

Giá theo thời gian thực của bất động sản sẽ phải như là giá của chứng khoán, vàng, dầu, tài sản khác và tuân theo quy luật của thị trường tài sản. Muốn xác định được giá như các loại tài sản khác chúng ta cần xây dựng kênh dữ liệu giá.

Kênh dữ liệu giá phải được xây dựng

Trong khi đó việc xác định được kênh dữ liệu giá cũng không hề dễ dàng bởi phải có hoạt động định giá độc lập, phương pháp xác định giá, cách thức xác định giá, công thức xác định giá, dữ liệu báo cáo giao dịch, hoạt động báo cáo của môi giới và sàn bất động sản, hoạt động kiểm soát và báo cáo của công chứng, sự kết hợp hoạt động thanh toán của ngân hàng, sự tái kiểm tra của hoạt động thu thuế và nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng.

Hơn nữa, xây dựng dữ liệu giá cần có sự phối hợp của công nghệ, đặc biệt là dữ liệu của Bigdata về giá, dữ liệu minh bạch từ áp dụng công nghệ Blockchain từ nền tảng công nghệ phi tập trung. Các dữ liệu giá được xây dựng thực và không thể chỉnh sửa, không thể thay thế và không thể làm giả. Điều này chỉ có thể Blockchain làm được.

Do đó, nếu không xác định được dữ liệu giá thực theo thị trường hay dữ liệu giá gốc của tài sản, phần tăng thêm của nó theo vùng, miền cục bộ các địa phương, sự kết hợp và đánh giá tiến trình tăng giảm thì làm sao xác định được giá trị tăng thêm của tài sản khi nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng.

Thiết nghĩ cách đây 10 năm chúng ta đã nghĩ tới, quy định bằng Luật nhưng không đủ hạ tầng, công cụ, công nghệ tính minh bạch và cả lực lượng nhân sự để đưa quy định này hiệu quả trong điều tiết giá trên thị trường. 

Hậu của của việc thiếu quy định và phương pháp, căn cứ xác định giá dẫn tới tồn tại hai hoạt động độc lập, song song trong cùng giao dịch. 

Thứ nhất, tính theo giá khung do nhà nước quy định thì giá thị trường luôn đi trước. Giá thị trường có phần tuân thủ theo quy luật cung cầu, ở đâu mua bán nhiều giá sẽ thỏa thuận sẽ được đẩy cao lên và ngược lại. Tuy nhiên giá khung lại được áp dụng để tính thuế chuyển nhượng. Hai bên ký hợp đồng công chứng khi chuyển nhượng và ghi giá thỏa thuận. Nếu giiá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng mà cao hơn giá khung do nhà nước quy định thì dùng giá đó để thực hiện tính thuế; Nếu hai bên thỏa thuận trong hợp đồng   thấp hơn khung nhà nước quy định thì áp dụng giá khung để tính thuế chuyển nhượng.

Thứ hai, giá thực tế mua bán luôn là vấn đề chúng ta không thể kiểm soát. Các bên mua bán luôn thực hiện hoạt động trả tiền trong và tiền ngoài hợp đồng để thực hiện việc " trốn thuế". Điều đặc biệt hơn cả là  các giao dịch ngầm này trong hoạt động mua bán bất động sản luôn tồn tại rủi do cho cả hai phía khi có tranh chấp xảy ra và thất thu thuế của nhà nước. Khi có tranh chấp xảy ra thì giá trong hợp đồng công chứng ghi nhận sẽ là giá được pháp luật bảo vệ, phần tiền trả ngoài sẽ không được pháp luật điều chỉnh, bên mua thường sẽ thiệt thòi khi gặp phải tranh chấp hoặc hợp đồng vô hiệu ( trả lại cho nhau những gì đã nhận).  Ở trường hợp này phía công chứng cũng thường chỉ làm nhiệm vụ công chứng giao dịch mà không công chứng việc hai bên giao  nhận tiền. Công chứng viên thường sẽ quy định là họat động giao nhận tiền do hai bên thỏa thuận.

Thiết nghĩ trong tương lai để quản lý dữ liệu giá cũng cần quy định trách nhiệm của công chứng viên trong việc giao nhận tiền khi tiến hành chứng nhận giao dịch và đảm bảo dữ liệu giá chính xác. 

Chính sự tồn tại của hai vấn đề này mà hoạt động quản lý giá giao dịch để biết giá trị thực của bất động sản khi mua bán luôn tạo ra một sự lập lờ, giá ảo.. trên thị trường. Vì lẽ đó mà dữ liệu thu thập được từ giá chuyển nhượng để phục vụ công tác định giá đất và giá thị trường là không chính xác và không có độ tin cậy. Kèm theo đó là phương pháp định giá đất không có chuẩn mực rõ ràng về dữ liệu khiến cho việc xác định giá thị trường như " mò kim đáy bể". 

Điều đặc biệt hơn là những loại đất mà do đầu tư hạ tầng có sự tăng trưởng giá và tạo lợi thế thương mại về vị trí rất khó xác định giá trị. Phương pháp định giá nào cho phù hợp với tình hình hiện tại vẫn là câu hỏi đau đầu của nhiều nhà lập pháp. Nếu định giá theo phương pháp chi phí hay lấy tiêu chí lợi thế thương mại hoặc giá trị hình thành trong vị trí thương mại tạo ra dòng tiền trong tương lai... như việc định giá tài sản khác cũng không thể đảm bảo cho hoạt động định giá đúng.

Phương pháp nào định giá tốt nhất

Chỉ có một phương pháp tốt nhất là tuân thủ quy luật cung cầu trên thị trường và quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch, sự liên kết mã số định danh cá nhân, tài khoản giao dịch ngân hàng và cấm sử dụng tiền mặt trong tương lai mới có thể góp phần minh bạch hóa giá thực của đất đai trên thị trường nhằm tạo được giá chính xác theo thời gian thực. Điều quan trọng hơn cả là hãy xem bất động sản như một loại tài sản giao dịch trên dữ liệu công nghệ như chứng khoán có lẽ cũng là một phương pháp kiểm soát giá tốt. Sẽ có sự niêm yết bất động sản trên sàn giao dịch cụ thể của Quốc gia như là mua bán cổ phiếu, trái phiếu và có chế độ báo cáo nghiêm túc và kiểm soát từ cơ quan quản lý giá .

Công cụ điều tiết giá trị tăng thêm phải công bằng

Các công cụ hiện hành để điều tiết giá trị tăng thêm của Bất động sản cũng chỉ dừng lại ở công cụ thuế như thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, thuế chuyển quyền sử dụng đất ( Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng & thuế thu nhập doanh nghiệp theo thuế suất hiện hành 20% phần thu nhập chịu thuế. Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS (và QSDĐ) được tính trên lợi nhuận có được từ hoạt động chuyển nhượng với mức thuế suất áp dụng từ 01/01/2016 là 20% (Điều 4 Thông tư số 78/2014/TT-BTC). 

Nếu nhìn kỹ ra cuộc chơi đầu tư của Người bán là Doanh nghiệp và người bán là cá nhân đã không có sự công bằng. Một công ty do hoạt động kê khai thuế theo phương pháp khấu trừ họ có thể đưa vào chi phí hợp lý được nhiều khoản chi phí cho thương vụ mua bán bất động sản đó là triệt tiêu thu nhập chịu thuế và tất nhiên thuế suất áp dụng chỉ là trên mức thu nhập chịu thuế mà Doanh nghiệp phải chịu.

* Thuế thu nhập doanh nghiệp, Loại thuế này được áp dụng đối với các tổ chức kinh doanh có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS (bao gồm cả QSDĐ). Khác với thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS (và QSDĐ) được tính trên lợi nhuận có được từ hoạt động chuyển nhượng với mức thuế suất áp dụng từ 01/01/2016 là 20% (Điều 4 Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

* Công thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành là:

Tổng doanh thu - Tổng chi phí hợp lý = Thu nhập chịu thuế x thuế suất (20%). Với công thức này doanh nghiệp có thể triệt tiêu mức thu nhập chịu thuế tối đa bằng việc " thu xếp" chi phí hợp lý càng lớn càng tốt. ( Phương pháp khấu trừ)

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất

Ngược lại, với nhà đầu tư cá nhân lại không thể thực hiện được điều này bởi cơ chế áp cứng thuế Thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản là 2% và họ luôn phải nộp khoản này dù thuơng vụ đầu tư có lỗ hay lãi.

Mặc dù vậy, chúng ta thấy rằng việc sử dụng công cụ thuế đang hiệu quả nhưng chỉ dừng lại ở mức " giá khai báo" bởi bên mua bên bán. Chưa có dữ liệu, công cụ nào để đánh giá theo giá thị trường nên mức khai báo thường hai bên giao dịch thỏa thuận ở mức thấp ( bằng giá khung quy định hoặc cao hơn một phần nhỏ so với khung giá đất ở địa bàn đang giao dịch, nhiều trường hợp khai báo mức thấp hơn cả giá khung và chỉ là con số biểu tượng).

Do đó, liệu có quan hệ công bằng trong chuyển nhượng, mua bán đất, bất động sản không? đôi khi khiến người tham gia thị trường sau khi đầu tư mua bất động sản và bán lại dù không có lợi nhuận hoặc phải cắt lỗ thấp hơn giá  mua vào vẫn phải thực hiện các loại thuế này. Trong giao dịch trên thị trường thực tế không phải bất kể ai sở hữu bất động sản hay chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cũng mang lại " giá trị thặng dư" tăng thêm mặc dù có thể mua từ thời điểm rất lâu trong quá khứ. 

Ví dụ cụ thể như: Ông Nguyễn Văn A  mua mảnh đất năm 2010 với giá 1 tỷ đồng, trong giao dịch mua bán người bán đã phải nộp khoản lệ phí trước bạ ( người mua hoặc người bán có thể thỏa thuận ai là người nộp) và khoản thuế thu cá nhân (chuyển quyền sử dụng đất là 2%). Tuy nhiên, trong 10 năm sở hữu nếu tính vốn hóa lãi vay 10% trên 1 năm thì tổng số tiền người mua phải bỏ ra tới 2 tỷ đồng ( khoản lãi gánh chịu phải được tính là chi phí hợp lý đề duy trì, quản lý tài sản và phải được tính là chi phí đầu tư đề khấu trừ).

Tuy nhiên, khi bán đi do giá đất tại khu vực giảm hoặc không tăng, người mua này bán lại với mức 800 tr hoặc 1 tỷ ( bằng giá mua) vẫn bị nộp khoản giá trên. Điều đó cho thấy công cụ điều tiết giá trị tăng thêm phải được thực hiện cả hai chiều ( điều chỉnh tăng thêm hoặc giảm đi) để người tham gia thị trường được công bằng hơn. Nếu có lợi nhuận mới phải nộp thuế, nếu không có lợi nhuận thì phải điều tiết giảm hoặc không phải đóng thuế.

Suy cho cùng,bất kể cuộc chơi nào đều phải có sự công bằng, chúng ta muốn xây dựng một thị trường minh bạch thì cũng phải có một thị trường công bằng đôi bên cùng có lợi. Nếu làm được điều đó sẽ khiến thị trường ngày càng sạch hơn, hoàn thiện hơn và tuân thủ đúng quy luật cung - cầu của thị trường bất động sản. Đã gọi là thị trường thì phài luôn tuân thủ quy luật cung cầu. Tất nhiên, nếu không xác định và quản lý được giá bán thì thực hiện quản lý điều này là quá khó và không khả thi.

Thiết nghĩ, nếu đã có một cơ chế quản lý giá trị tăng thêm của đất khi nhà nước đầu tư hạ tầng cũng cần điều chỉnh cả công cụ điều tiết cho công bằng cho tất cả các khối đầu tư dù tư nhân hay doanh nghiệp. Đồng thời khi chưa xác định được giá chuyển nhượng ( tăng hay giảm) so với lúc mua vào ( đầu tư) thì việc áp dụng công cụ thuế để điều tiết vẫn là một sự áp đặt không tuân thủ luật chơi công bằng. 

Để điều tiết giá trị tăng thêm của bất động sản khi chuyển nhượng cũng cần thực hiện việc xác định chính xác giá mua, giá bán đối với một bất động sản cụ thể.

Nếu không xác định được giá vốn, liệu có hay không việc xác định được giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng? Nếu không xác định được giá trước lúc đầu tư hạ tầng của nhà nước liệu có xác định được giá trị tăng thêm khi nhà nước đầu tư hạ tầng? 

Chúng ta nhìn thấy kinh nghiệm của các nước trên thế giới, khi xác định được giá vốn ( giá mua vào) và được niêm yết công khai như một mã QR của bất động sản trong dữ liệu giá của Quốc gia và giá của tỉnh thành phố thì mới xác định được giá trị tăng thêm của nó.

Hầu hết các nước đang áp dụng là việc xác định được  giá trị gia tăng của đất ( hàng hóa đặc biệt) so với giá vốn đề   thu trên tổng giá trị tăng thêm của đất  phát sinh không do lao động của người sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng so với giá trị vốn lúc mua vào theo dữ liệu giá trước đó đã được lưu trữ bởi giao dịch mua vào của họ. Nhà nước sẽ đánh thuế lũy tiến với các khoản thu nhập tăng thêm ngày càng cao của thu nhập đó ( áp dụng cho cả doanh nghiệp và cá nhân) để quản lý và điều tiết giá. 

Điều này cũng khiến dữ liệu giá thực của mỗi khu vực ngày càng hoàn thiện đầy đủ và tới mức hoàn thiện thì  chúng ta có thể tra cứu giá trên cổng thông tin giá Quốc gia về từng vị trí đất, thửa đất và thậm chí có thể gắn mã QR về giá cho từng thửa đất một trong tương lai nhằm niêm yết giá theo thời gian thực.

Mỗi khi có điều chỉnh quy hoạch công khai, các đơn vị định giá lại định giá lại giá trị đất của khu vực đó. Sau khi hạ tầng được hoàn thành theo quy hoạch, các giao dịch ở mức giá mới lại được xác lập lại theo thị trường địa phương. Nếu làm được điều này thì dữ liệu giá đất theo thị trường mới có khả năng khả thi, còn nếu không chúng ta mãi mãi đều là phương pháp ước lượng " định tính" chứ không phải phương pháp " định lượng" chính xác.

Công nghệ Blockchain giải quyết được tồn tại này

Với công nghệ hiện đại, Blockchain có thể giúp chúng ta số hóa bất động sản ( tài sản) và quản lý dữ liệu thực công khai, minh bạch và không có khả năng thay đổi, gian lận trong tương lai. Mọi giao dịch được ghi nhận trên các chuỗi khối, sổ cái và tồn tại vĩnh viễn mà không thể sửa, xóa được. Khi đó thị trường sẽ rất sạch và tích cực. 

Chúng ta dù gọi với tên gọi nào, dù là giá trị gia tăng của đất, hay giá trị của lợi thế thương mại, hay giá trị dòng tiền sinh ra từ đất... do đầu tư và hoàn thiện hạ tầng thì cuối cùng vẫn phải về đúng nghĩa là phải xác định được giá trị ban đầu của đất.

Nó chỉ được xem là hàng hóa giao dịch theo quy luật cung cầu, có tăng, có giảm và tuân thủ theo nguyên tắc quản lý chặt giao dịch và luôn áp dụng công bằng cho các nhà đầu tư khác nhau bao gồm tổ chức và cá nhân. Điều tiết giá tăng thêm bằng công cụ thuế cũng cần áp dụng đồng bộ và công bằng. Về cơ bản thì có lãi mới đóng thuế và nếu lỗ sẽ được khấu trừ thuế. Việc áp đặt 2% thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân dù lãi hay lỗ so với 20% thu nhập chịu thuế chỉ khi có lãi của Doanh nghiệp đầu tư đã tạo ra điểm vênh và không công bằng trên thị trường. Nếu không có sự đồng bộ tốt trong mọi yếu tố điều tiết giá đất tăng thêm thì việc áp dụng sâu vào thị trường lại sinh ra những tồn tại pháp lý khác cần xử lý trong tương lai.

Các kiến nghị ngắn để thực hiện hiệu quả việc điều tiết giá đất tăng thêm

Đề có được dữ liệu giá chính xác, minh bạch, công khai, công bằng thì chúng ta phải áp dụng đồng bộ nhiều biện pháp. Cụ thể ví dụ như:

- Xây dựng dữ liệu giá phi tập trung;

- Định giá bằng đa phương pháp đề xác định giá trị thực;

- Ít thay đổi quy hoạch vĩ mô, chỉ thay đổi chi tiết quy hoạch ổn định mỗi 10-20 - 50 năm;

- Khi có thay đổi quy hoạch về hạ tầng cần định giá lại đất

- Cập nhật dữ liệu từ hoạt động quản lý môi giới như một nghề, đã là nghề phải có chứng chỉ hành nghề, có đăng ký hoạt động trong tổ chức hành nghề nhất định, có hoạt động báo cáo thương vụ mỗi 01 tháng ( Giống như sàn thương mại điện tử hiện tại);

- Điều tiết giá trị tăng thêm công bằng bằng công cụ thuế giữa nhà đầu tư là tư nhân và doanh nghiệp;

- Kết hợp dữ liệu đồng bộ giữa Môi giới - Sàn giao dịch bất động sản - Ngân hàng - phòng công chứng - đơn vị quản lý đất đai và trên một cổng thông tin nhất quán phi tập trung - Blockchain;

- Số hóa căn cước tài sản - QR hóa với những đất, bất động sản đã có giao dịch lần đầu và liên tục cập nhật khi có biến động giá giao dịch;

- Tuân thủ quy luật thị trường có tăng có giảm đề người tham gia thị trường hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thuế;

- Hoàn thiện đặt tên, đặt số cho các bất động sản theo tuyến đường, khu dân cư đồng bộ, không trùng lặp và bắt đầu từ dữ liệu của loại đất mới được hoàn thiện và mua bán lần đầu;

- Cấm giao dịch tiền mặt;

- Chế tài hóa mạnh mẽ các công cụ pháp luật mà cụ thể là phạt hành chính và hình sự đối với những trường hợp vi phạm do trốn thuế, lách thuế;

- Xử phạt những đơn vị mập mờ quy hoạch, không niêm yết thông tin công khai và làm giả thông tin quy hoạch khiến bất động sản tăng ảo;

- Chế tài mạnh mẽ cho đội ngũ môi giới đưa ra thông tin gian dối, lừa đảo người mua nhằm thổi giá, tăng giá bong bóng.

Có lẽ câu chuyện này còn bàn rất lâu và có kế hoạch dài hạn để thực hiện nó. Việc quản lý dữ liệu giá, dữ liệu quy hoạch, dữ liệu về định danh đất, thửa đất cơ chế báo cáo, kiểm tra, công cụ thuế, công cụ điều tiết thị trường và đặc biệt là áp dụng công nghệ. 

Chúng ta sẽ hy vọng trong 10 năm tiếp theo sẽ có một thị trường bất động sản công bằng, đúng nghĩa thị trường và đất, bất động sản trở thành một thị trường tài sản đúng nghĩa, đồng thời tránh thất thu nguồn thuế.

Luật sư Vũ Ngọc Dũng và ý kiến các nhân từ góc nhìn Luật đất đai sửa đổi và các vấn đề tồn tại của pháp luật Đất đai hiện hành./.