Luật sư tư vấn chuyển nhượng dự án- M&A - FDI - mua bán doanh nghiệp, dự án. Hotline:0938188889

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư?

- Điều kiện của bên chuyển nhượng và dự án:

+ Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 Luật đầu tư 2020.

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

+ Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng:

+ Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

+ Có đủ năng lực tài chính (báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư).

+ Cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Thủ tục chuyển nhượng dự án đẩu tư thực hiện theo văn bản nào?

Theo khoản 2 Điều 46 Luật đầu tư 2020 và Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư chia thành 2 trường hợp:

- Đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật đầu tư 2020 và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật về đầu tư.

- Đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp trên việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư?

- Đối với thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư, hồ sơ chuyển nhượng dự án bao gồm:

+ Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư hoặc Văn bản đề nghị chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư (tùy trường hợp).

+ Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư.

+ Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư.

+ Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.

+ Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có).

+ Bản sao Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BCC).

+ Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

- Đối với thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật kinh doanh bất động sản hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư bao gồm các giấy tờ quy định tại Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Luật quy định thế nào?

Liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai (các Điều 189, 194…) đã quy định về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê…

Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô thực hiện sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện: dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Tại khoản 7 Điều 1 Thông tư 59/2018/TT-BTC bổ sung Điều 4a của Thông tư 219/2015/TT-BTC, việc chuyển nhượng dự án đầu tư, xây dựng do doanh nghiệp nhà nước làm chủ đầu tư như sau:

Trường hợp doanh nghiệp là chủ đầu tư đang triển khai, thực hiện dự án đầu tư, xây dựng chưa hình thành tài sản đưa vào khai thác, sử dụng (đầu tư, xây dựng dở dang), nếu không tiếp tục đầu tư dự án, doanh nghiệp được thực hiện chuyển nhượng dự án (chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án) cho nhà đầu tư khác theo quy định của Luật Đầu tư và quy định tại Khoản 10 Điều 1 Nghị định số 32/2018/NĐ-CP. Trong đó:

1. Thẩm quyền quyết định chuyển nhượng dự án: doanh nghiệp căn cứ nguồn đầu tư dự án và mục đích dự án đầu tư để quyết định hoặc trình cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật.

2. Khi chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (đối với dự án kinh doanh bất động sản).”