Khối lượng giao dịch văn phòng chính của Hàn Quốc đạt 7,5 tỷ USD từ đầu năm đến nay

Khối lượng giao dịch văn phòng chính của Hàn Quốc đạt 7,5 tỷ USD từ đầu năm đến nay

Con số này chiếm 67% mức cao nhất hàng năm vào năm 2021.

Theo báo cáo của Savills, tổng khối lượng giao dịch tại thị trường văn phòng cao cấp của Seoul lên tới 2,7 nghìn tỷ KRW (xấp xỉ 2,0 tỷ USD) trong quý 3 năm 2022 khi một số giao dịch lớn kết thúc vượt quá 400 tỷ KRW (xấp xỉ 299 triệu USD), bao gồm cả Tòa tháp Thành phố Seoul và Tháp chứng khoán Shinhan.

Báo cáo cho biết thêm, khối lượng giao dịch hàng năm là 10 nghìn tỷ KRW (xấp xỉ 7,5 tỷ USD), 67% của 14,9 nghìn tỷ KRW (xấp xỉ 16,6 tỷ USD), khối lượng cao nhất lịch sử hàng năm được ghi nhận vào năm 2021.

IGIS AMC do PAG tài trợ đã mua lại Tòa nhà Seoul City Tower ở CBD với giá 490,1 tỷ KRW (27,0 triệu KRW/năm). Với vị trí ngay đối diện Ga Seoul, tòa nhà hiện có kết nối giao thông công cộng tuyệt vời trên toàn quốc và dự kiến ​​sẽ tiếp tục tận hưởng các tuyến đường mới như GTX-A (Paju Unjeong - Hwaseong Dongtan) và GTX-B (Namyangju Maseok - Incheon Songdo).

Ngoài cơ sở hạ tầng giao thông, còn có nhiều dự án phát triển khác được lên kế hoạch trong khu vực bao gồm Dự án phát triển nhà ga phía Bắc Seoul và các dự án tái tạo đô thị.

Tại Khu Thương mại Yeouido (YBD), IGIS AMC đã mua Shinhan Securities Tower (Tòa nhà Chứng khoán & Đầu tư Shinhan trước đây) với giá 639,5 tỷ KRW (30,2 triệu KRW/năm) từ Shinhan Securities. Tài sản này là tòa nhà trụ sở chính của Shinhan Securities và các công ty con kể từ khi hoàn thành vào năm 1995. Người bán đã công bố kế hoạch chiếm giữ tòa nhà trong khoảng hai năm thông qua thỏa thuận bán và cho thuê lại do điều kiện nguồn cung khan hiếm ở YBD. Đơn giá bán đánh dấu mức cao kỷ lục mới đối với YBD kể từ khi giao dịch Tháp O2 ở mức 24,8 triệu KRW/năm vào quý 2/2021, với tiềm năng gia tăng giá trị cho việc tái định vị giá thuê và cải tạo các khu vực chung. Việc mua lại đã được báo cáo là được tài trợ bởi GIC của Singapore.

KT&G KOSMO Tower tọa lạc tại Wangsimni đã được bán cho Hiệp hội Hỗ trợ Tương hỗ Cải huấn từ Kiwoom AMC với tổng giá trị là 112,0 tỷ KRW (18,1 triệu KRW/năm). Người mua đã báo cáo đã tài trợ cho giao dịch bằng tiền mặt đầy đủ do lãi suất cho vay tăng vọt và người cho vay trở nên miễn cưỡng hơn trước tính thanh khoản của thị trường giảm.

Kyobo Asset Trust đã mua Tòa nhà Irei với giá 307,5 ​​tỷ KRW (18,0 triệu KRW/năm) từ KB AMC. Tài sản được báo cáo là hơn 95% được sử dụng, với những người thuê chính bao gồm Hyosung và Dịch vụ Bảo hiểm Y tế Quốc gia. Mặc dù tọa lạc tại Yeongdeungpo, Tòa nhà Irei nằm trong bán kính 5 phút đi bộ từ Tàu điện ngầm Seoul tuyến 5 và 9, cho phép dễ dàng đi đến các khu vực chính của Seoul.

Với những bất ổn vĩ mô ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, khối lượng giao dịch hàng năm cho năm 2022 được dự báo sẽ giảm so với các năm trước. Khi khoảng cách về giá tiếp tục mở rộng, các giao dịch đang diễn ra đang trải qua thời gian bán hàng kéo dài hoặc thậm chí bị thu hồi. Tuy nhiên, sự mất giá của đồng tiền Hàn Quốc có thể làm giảm các rào cản về lợi nhuận và dẫn đến sự quan tâm cao hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trên thực tế, tỷ lệ vốn nước ngoài trong tổng lượng giao dịch văn phòng đã tăng từ 9% lên 16% trong ba quý đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái.

Văn phòng thủ đô Seoul cap. tính đến Q3/2022, giả sử giá thuê mặt bằng, ước tính nằm trong khoảng trên 3%. Nắp hiệu quả. tỷ lệ, dựa trên tiền thuê miễn phí, nằm trong khoảng giữa 3%, tăng nhẹ so với quý trước do sự điều chỉnh giá giao dịch gần đây và lợi nhuận hoạt động ròng (NOI) nhìn chung tăng lên. Do đó, khoảng cách giữa tổng vốn hóa. tỷ lệ dựa trên tiền thuê mặt và giới hạn hiệu quả. tỷ lệ đang thu hẹp.

Lãi suất cho vay cao cấp đối với văn phòng chính được ước tính nằm trong khoảng 5% từ giữa đến cuối, điều đó có nghĩa là đòn bẩy ngược đang xảy ra và giới hạn. chênh lệch tỷ giá là âm. Bất chấp điều đó, khối lượng giao dịch vẫn ổn định do các nhà đầu tư theo đuổi các cơ hội mới với kỳ vọng tăng giá trị vốn từ việc chuyển đổi tiền thuê và tái định vị tài sản.